商业地产操盘攻略系列:商业地产项目策划方案与案例.pdf

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书籍描述

内容简介
本书主要由商业地产项目策划概论、住宅底商项目、写字楼项目、物中心项目、百货超市项目、商业街项目、主题公园项目、专业市场项目、旅游酒店项目、度假村项目、物流园项目、科技园项目、工业园项目13个章节组成,基本涵盖了商业地产常见的12种项目类型。每个章节又分别从项目的功能类型、开发策划和经典案例三个方面对商业地产不同类型项目的开发作了详细介绍。本书在编写的过程中,力求针对这12类常见商业地产项目的特点,体现商业地产可持续发展的要求,融理论性、实用性与实践性为一体,既有通俗易懂的理论阐述,又有具体详细的经典案例策划方案。不但有助于读者提高应用商业地产的基本概念和基本方法,更有助于读者加深对商业地产项目开发内容的了解和掌握。

编辑推荐
随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大,大量房地产企业投资转向商业地产。但是,商业地产过热的背后却暗藏风险,商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。作为商业地产开发商,对于产品结构的调整,必须通过错位经营和类别化特色来提高产品附加值。同时,还要提升管理者的战略规划、设计思路以及运营模式、经营水平、服务质量。
基于此,作者团队在多年探索的基础上,策划、编撰出了一套适合商业地产从业人员、策划人员使用和借鉴的管理工具书,包括:《商业地产销售运营模式与案例》、《商业地产项目策划方案与案例》、《商业地产人员管理与服务细节》、《商业地产招商招租与销售代理》、《商业地产产品顾问与规划设计》、《商业地产广告策划和推广服务》。

作者简介
吴日荣,法学学士,武汉大学在读MBA,高级物业管理师,高级市场营销策划师。曾在中原地产、石井地产、神舟长城建设集团供职,现任任达集团法律顾问,统管范围涵盖旅游地产开发经营、工业园及农贸市场租赁、物业管理等法律项目。对购物中心、物流园区、旅游地产、专业市场、社区商业、写字楼等项目有一定的认识和研究,精通房地产项目的投资、开发、管理及经营,在地产开发、房屋租赁、物业管理方面有丰富的实战经验和广博的理论知识。

目录
第1章 商业地产项目策划概论 1
第一节 商业地产开发环境分析 2
一、宏观环境要素 2
二、微观环境要素 4
三、投资环境分析的方法 7
【实战范例】冷热对比法分析投资国环境表 8
【实战范例】投资环境评价表 9
四、商业地产市场调查流程 13
第二节 商业地产项目的类型 14
一、按功能分类 15
二、按照商业形态分类 15
三、商业地产细分类型 16
第三节 商业地产项目经营模式 18
一、商业地产经营模式的选择要点 18
二、商业地产经营模式类型及特点 18
第2章 住宅底商项目 25
第一节 住宅底商功能 26
一、住宅底商的分类 26
二、底商的功能特点 27
第二节 住宅底商策划 28
一、处理好底商和上层住宅的关系 28
二、 住宅底商的定位 29
三、 住宅底商的销售模式 29
四、 底商售价的确定方法 30
五、 住宅底商的招商流程 31
第三节 住宅底商案例 32
一、 ××大 型 社 区 底 商 策划 方案 32
二、 ××小区商铺营销策划方案 34
第3章 写字楼项目 38
第一节 写字楼功能 39
一、 写字楼的分类 39
二、 写字楼的特点 41
三、 写字楼发展的趋势 42
第二节 写字楼策划 43
一、 写字楼的定位 43
二、 写字楼开发策略 44
三、 写字楼招商策略 45
四、 写字楼营销推广策略 46
第三节 写字楼案例 48
一、 ××综合智能化甲级写字楼策划方案 48
二、 ××广场策划推广 52
第4章 购物中心项目 56
第一节 购物中心功能 57
一、 购物中心的功能特点 57
二、 购物中心的分类及特征 58
三、 购物中心运营管控要点 60
第二节 购物中心策划 62
一、 购物中心的选址 62
二、 购物中心盈利模式 67
三、 购物中心的招商策略 67
第三节 购物中心案例 69
一、 ××购物中心运营及招商方案 69
二、 ××商城购物中心项目总体策划方案 73
第5章 百货超市项目 76
第一节 百货超市功能 77
一、 百货商场商铺的特点 77
二、 百货商场与购物中心的区别 78
第二节 百货超市策划 80
一、 百货超市选址要求 80
二、 百货超市建设方案 82
三、 百货超市商品管控 83
四、 百货超市营销方案 84
第三节 百货超市案例 87
一、 ××水果超市策划方案 87
二、 ××百货超市策划方案 91
第6章 商业街项目 94
第一节 商业街功能 95
一、 商业街的特点 95
二、 商业街的类型 96
三、 商业街的模式 97
第二节 商业街策划 98
一、 商业街的规划设计 98
二、 商业街的开发策略 100
三、 商业街的文化营造 102
四、 商业街的景观设计 105
第三节 商业街案例 106
一、 ××商业步行街策划方案 106
二、 ××商业步行街设计说明 108
第7章 主题公园项目 111
第一节 主题公园功能 112
一、 主题公园的开发条件 112
二、 主题公园类型及特征 114
三、 主题公园的盈利模式 115
第二节 主题公园策划 117
一、 主题公园的开发模式 117
二、 主题公园的开发策略 118
三、 主题公园的规划设计 119
四、 主题公园的运营要点 120
第三节 主题公园案例 122
一、 ××汽车文化主题公园策划方案 122
二、 ××游乐园策划方案 125
第8章 专业市场项目 129
第一节 专业市场功能 130
一、 专业市场的类型及特点 130
二、 专业市场开发成功的要素 133
三、 专业市场的盈利模式 134
第二节 专业市场策划 136
一、 专业市场规划的要点 136
二、 专业市场设施的建设 137
三、 专业市场运营策略 138
第三节 专业市场案例 139
一、 ××建材家居广场招商推广策划方案 139
二、 ××品牌服装批发市场策划方案 142
第9章 旅游酒店项目 145
第一节 旅游酒店功能 146
一、 旅游酒店的分类和等级 146
二、 旅游酒店的功能和特点 147
三、 旅游酒店的发展趋势 148
第二节 旅游酒店策划 149
一、 旅游酒店的开发策略 149
二、 旅游酒店的开发管理 150
三、 旅游酒店的规划设计 152
第三节 旅游酒店案例 154
一、 ××国际会议中心策划方案 154
二、 ××大酒店项目可行性分析报告 155
第10章 度假村项目 158
第一节 度假村功能 159
一、 度假村的功能类型 159
二、 度假村的基本特点 159
三、 度假村的发展趋势 160
第二节 度假村策划 162
一、 度假村定位策划 162
二、 度假村规划设计 164
三、 度假村经营管理 165
第三节 度假村案例 167
一、 ××生态旅游度假村修建性详细规划方案 167
二、 ××温泉度假村开业庆典推广方案 170
第11章 物流园项目 172
第一节 物流园功能 173
一、 物流园的分类 173
二、 物流园的特点 175
三、 物流园的功能 175
第二节 物流园策划 177
一、 物流园项目可行性分析 177
二、 物流园选址的原则和方法 178
三、 物流园功能结构的设计 180
第三节 物流园案例 182
一、 ××农产品现代物流园项目定位与整体规划方案 182
二、 ××市物流园区布局规划方案及功能设计方案 183
第12章 科技园项目 187
第一节 科技园功能 188
一、 科技园的发展类型 188
二、 科技园的基本特征 189
三、 科技园的发展趋势 192
第二节 科技园策划 193
一、 科技园的选址要点 193
二、 科技园功能结构规划 194
三、 科技园区招商策略 196
第三节 科技园案例 198
一、 ××航天娱乐信息港项目方案 198
二、 ××农场科技园建设发展规划方案 201
第13章 工业园项目 203
第一节 工业园功能 204
一、 工业园的类型特征 204
二、 工业园的功能作用 206
三、 工业园的盈利模式 207
第二节 工业园策划 208
一、 工业园的开发模式 208
二、 工业园的招商策略 208
三、 工业园的转型升级 210
第三节 工业园案例 212
一、 ××工业园项目策划推广方案 212
二、 ××工业园规划方案 214
参考文献 217

序言
由国家发改委牵头,财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011—2020年)》(以下简称《规划》),涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设,为新型城镇化提供了发展思路,提出了具体要求。
按照规划,未来中国新型城镇化建设将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则,按照“以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求,推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。新型城镇化下的商业地产如何规划、如何完善、如何配套也是我们应该密切注意和研究的一个主要课题。那么,目前的商业地产是一种什么情况呢?
随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大,大量房地产企业投资转向商业地产。专家分析认为,在调控政策影响下,部分投机性需求将转向由此催热了的商业地产市场,并促使写字楼市场升温和购物中心、旅游地产以及商业街、物流园区等商业项目的不断涌现。现今出现的各大龙头房企纷纷剑指商业地产就是最好的明证。当然,作为自主经营、自负盈亏的市场主体,选择操作何种业态是房企的天然权利。在住宅市场面临下行风险的当头,将商业地产作为企业避风港也算是房企顺势而为之举。
但是,商业地产过热的背后却暗藏风险,商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。作为商业地产开发商,对于产品结构的调整,必须通过错位经营和类别化特色来提高产品附加值。同时,还要提升管理者的战略规划、设计思路以及运营模式、经营水平、服务质量。
基于此,作者在多年探索的基础上,组织编写了一套适合商业地产从业人员、策划人员使用和借鉴的管理工具书,包括《商业地产销售运营模式与案例》《商业地产项目策划方案与案例》《商业地产人员管理与服务细节》《商业地产招商招租与销售代理》《商业地产产品顾问与规划设计》《商业地产广告策划和推广服务》。
本书作为系列书之一主要由商业地产项目策划概论、住宅底商项目、写字楼项目、购物中心项目、百货超市项目、商业街项目、主题公园项目、专业市场项目、旅游酒店项目、度假村项目、物流园项目、科技园项目、工业园项目13个章节组成,基本涵盖了商业地产常见的12个项目类型。每个章节又分别从项目的功能类型、开发策划和经典案例三个方面对商业地产不同类型项目的开发作了详细介绍。
本书由吴日荣主编,在编写过程中,获得了许多商业地产策划机构、商业地产一线从业人员的帮助与支持,其中参与编写和提供资料的有王高翔、靳玉良、刘建伟、刘海江、刘军、王生平、宁仁梅、李辉、李景吉、李景安、冯飞、杨冬琼、赵仁涛、赵建学、陈运花、匡五寿、张一文、张众宽、郭华伟、胡昊文、雷蕾、彭塞峡、孟照友、江美亮、滕宝红,最后全书由匡仲潇统稿、审核完成。在此,对他们一并表示感谢!由于作者水平有限,不足之处敬请读者指正。
本书提供电子版相关内容,读者可发送邮件至cipsydc@163.com.索取相关电子文档,并根据实际情况进行文件的检索、阅读、复制、打印,或个性化修改,以使本书内容更好地服务于实际工作。相信购买此书,能使您获得更多的价值与服务。

编 者

文摘
目 录
第一章 商业地产项目策划概论 9
第一节 商业地产开发环境分析 9
一、宏观环境要素 9
二、微观环境要素 11
三、投资环境分析的方法 14
【实战范例】冷热对比法分析投资国环境表 15
【实战范例】投资环境评价表 15
四、商业地产市场调查流程 19
第二节 商业地产项目的类型 21
一、按功能分类 21
二、按照商业形态分类 22
三、商业地产细分类型 23
第三节 商业地产项目经营模式 24
一、商业地产经营模式的选择要点 24
二、商业地产经营模式类型及特点 25
第二章 住宅底商项目 31
第一节 住宅底商功能 31
一、住宅底商的分类 31
二、底商的功能特点 32
第二节 住宅底商策划 33
一、处理好底商和上层住宅的关系 33
二、住宅底商的定位 34
三、住宅底商的销售模式 34
四、底商售价的确定方法 35
五、住宅底商的招商流程 36
第三节 住宅底商案例 37
一、××大?型?社?区?底?商?策划?方案 37
二、××小区商铺营销策划方案 38
第三章 写字楼项目 43
第一节 写字楼功能 43
一、写字楼的分类 43
二、写字楼的特点 45
三、写字楼发展的趋势 45
第二节 写字楼策划 46
一、写字楼的定位 47
二、写字楼开发策略 48
三、写字楼招商策略 48
四、推广策略 50
第三节 写字楼案例 52
一、××综合智能化甲级写字楼策划方案 52
二、××广场策划推广 55
第四章 购物中心项目 60
第一节 购物中心功能 60
一、购物中心的功能特点 60
二、购物中心的分类及特征 61
三、购物中心运营管控要点 63
第二节 购物中心策划 65
一、购物中心的选址 65
三、购物中心盈利模式 70
三、购物中心的招商策略 70
第三节 购物中心案例 72
一、××购物中心运营及招商方案 72
二、××商城购物中心项目总体策划方案 76
第五章 百货超市项目 79
第一节 百货超市功能 79
一、百货商场商铺的特点 79
二、百货商场与购物中心的区别 80
第二节 百货超市策划 82
一、百货超市选址要求 82
二、百货超市建设方案 83
三、百货超市商品管控 85
四、百货超市营销方案 86
第三节 百货超市案例 88
一、××水果超市策划方案 88
二、××百货超市策划方案 93
第六章 商业街项目 97
第一节 商业街功能 97
一、商业街的特点 97
二、商业街的类型 98
三、商业街的模式 99
第二节 商业街策划 100
一、商业街的规划设计 100
二、商业街的开发策略 102
三、商业街的文化营造 104
四、商业街的景观设计 106
第三节 商业街案例 107
一、××商业步行街策划方案 107
二、××商业步行街设计说明 109
第七章 主题公园项目 112
第一节 主题公园功能 112
一、主题公园的开发条件 112
二、主题公园类型及特征 113
三、主题公园的盈利模式 115
第二节 主题公园策划 117
一、主题公园的开发模式 117
二、主题公园的开发策略 117
三、主题公园的规划设计 119
四、主题公园的运营要点 120
第三节 主题公园案例 122
一、××汽车文化主题公园策划方案 122
二、××游乐园策划方案 125
第八章 专业市场项目 129
第一节 专业市场功能 129
一、专业市场的类型及特点 129
二、专业市场开发成功的要素 132
三、专业市场的赢利模式 133
第二节 专业市场策划 135
一、专业市场规划的要点 135
二、专业市场设施的建设 135
三、专业市场运营策略 136
第三节 专业市场案例 137
一、××建材家居广场招商推广策划方案 137
二、××品牌服装批发市场策划方案 141
第九章 旅游酒店项目 144
第一节 旅游酒店功能 144
一、旅游酒店的分类和等级 144
二、旅游酒店的功能和特点 145
三、旅游酒店的发展趋势 146
第二节 旅游酒店策划 147
一、旅游酒店的开发策略 147
二、旅游酒店的开发管理 148
三、旅游酒店的规划设计 149
第三节 旅游酒店案例 151
一、××国际会议中心策划方案 151
二、××大酒店项目可行性分析报告 153
第十章 度假村项目 155
第一节 度假村功能 155
一、度假村的功能类型 155
二、度假村的基本特点 155
三、度假村的发展趋势 156
第二节 度假村策划 158
一、度假村定位策划 158
二、度假村规划设计 160
三、度假村经营管理 161
第三节 度假村案例 163
一、××生态旅游度假村修建性详细规划方案 163
二、××温泉度假村开业庆典推广方案 167
第十一章 物流园项目 169
第一节 物流园功能 169
一、物流园的分类 169
二、物流园的特点 171
三、物流园的功能 171
第二节 物流园策划 173
一、物流园项目可行性分析 173
三、物流园选址的原则和方法 175
三、物流园功能结构的设计 176
第三节 物流园案例 178
一、××农产品现代物流园项目定位与整体规划方案 178
二、××市物流园区布局规划方案及功能设计方案 180
第十二章 科技园项目 183
第一节 科技园功能 183
一、科技园的发展类型 183
二、科技园的基本特征 184
三、科技园的发展趋势 187
第二节 科技园策划 187
一、科技园的选址要点 187
二、科技园功能结构规划 189
三、科技园区招商策略 191
第三节 科技园案例 192
一、××航天娱乐信息港项目方案 192
二、××农场科技园建设发展规划方案 196
第十三章 工业园项目 198
第一节 工业园功能 198
一、工业园的类型特征 198
二、工业园的功能作用 200
三、工业园的赢利模式 201
第二节 工业园策划 201
一、工业园的开发模式 201
二、工业园的招商策略 203
三、工业园的转型升级 204
第三节 工业园案例 205
一、××工业园项目策划推广方案 205
二、××工业园规划方案 208


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