中国城市的死与生:走出费孝通陷阱.pdf

中国城市的死与生:走出费孝通陷阱.pdf
 

书籍描述

内容简介
中国的很多事情往往让大多数人看不懂,一边是实际城市化率才35%,很多人在抱怨城市高房价买不起房,另一边却出现大量的房屋过剩,甚至于出现几乎整座新城空置的空城、鬼城现象。
这种状况的根本原因是城市规划对于人口规模预判不准确,甚至根本无视“人聚财才聚、先有人后有城”的城市发展规律,从政府到开发商,迷信政府力量,却不知道不符合城市和社会自身发展规律的一切行为,都会遭到规律无情的惩罚。

编辑推荐
童大焕,即本书作者一直热切关注城市化话题,曾于2010年的《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》一书中作出准确预测,受到广泛关注。当下中国,三四线城市,鬼城频现,楼市泡沫纷纷破裂;一线城市,楼价独上高楼,乱花迷人眼,作者再度贡献才智,写成本书,论述丝丝入扣,点评剔肉见骨,直击城市化的核心问题。本书可谓是城市决策者、开发商、投资人的案头必备之书。

媒体推荐
中国“鬼城”不断涌现,童大焕列出了准确、丰富的数据和全国各地案例,指出这一惊人的巨大浪费。这是一场和“鬼城”的赛跑,政府、投资方、大众都必须尽快认识到问题的严重性。

作者简介
童大焕,1968年生于福建长汀,当今国内最活跃的时评人之一,视角独特,文笔犀利,笔触涉及诸多热点领域,对城市化、房地产、中国宏观经济等有深入而独到的研究。曾任中国青年报青年话题编辑、中国保险报评论主编,现为重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长。
曾被评为2006、2008年度“百位华人公共知识分子”,2009年度“中国百大公共知识分子”及“腾讯年度致敬之教育评论家”。著有《俯仰天地间》《江湖上的中国》《冰封的火焰》《中国钥匙》《买房的革命》《世纪大迁徙》《2020,我们会不会变得更穷》《穷思维 富思维》《定位中国:认清我们的时代和时代中的我们》等诸多畅销著作。

目录
自序一 从QQ大数据看中国大城市化潮流势不可挡
自序二 走出“费孝通陷阱”
——中国城市化需要重定坐标
第一章 中国当代“鬼城”成因及化解之道
第二章 城市的本质
第三章 改革为城市化开路
一、土地改革:内促经济转型外促城市化
二、悬崖勒马:回到城市化规律
三、风正帆悬:借三中全会普及政治经济常识
第四章 与华生推磨:致命诱惑还是致命陷阱
后记一 世上没有孤岛,只有孤岛心态
——自由的价值观放诸四海而皆准
后记二 醒醒,小城镇比大城市更昂贵

文摘
“鬼城”能否降低房价?
“鬼城”产生的主要根源在于政府垄断一级土地和行政力量、长官意志主导城市化进程,普遍的求大求快心理,不顾人口兴衰与流动的规律,过度追求空间城市化;开发商、建筑商和个人投资者、住房消费者过度跟风,导致城市空间和住房供应的大量过剩。
“鬼城”最直接的危害一目了然:浪费了资源和土地、破坏了环境,无人居住造成社会资源浪费、投资无法增值。
“鬼城”的三种基本形式都是在变着法儿地推高房价,房价走的都是先高后低路子。
第一种形式,是钱多了闹的,也就是需求拉动型。典型的如鄂尔多斯、神木、温州。前两者都是煤矿资源太丰富、钱太多,导致大家拼了命地买房,房价和住房供应量如火箭般上升;煤矿市场一不好或者资源枯竭,房价就掉下来。2013年中,神木民间借贷崩盘,每平方米过万的房价在数月间跌幅过半。神木县中心地段从每平方米1.2万—2万元下降到6000元—8000元,且交易清淡。写字楼、商铺、住宅区的租金也大幅降低,多处在建工程停工并引起了劳资纠纷。
温州也是因为温州人太有钱了,融资能力和赚钱能力都很强,推高了当地房价。结果资金链一断,大家都从楼市抽血,导致楼价下跌。而楼价在高位上下跌,对于普通百姓来说仍然是高楼价。这类“鬼城”占比较小。
第二种形式,是借贷发展也就是投资拉动型。这类形式制造的占“鬼城”的绝大多数,比如云南呈贡、河北唐山曹妃甸、山东威海的乳山新区、天津滨海响螺湾CBD等等。过量的土地储备和房屋供应,背后是过量的债务,这种债务每天都在产生利息,从刚性成本上推高房价物价。只要“鬼城”还没有崩盘,楼价就保持上涨态势,哪怕有价无市。
第三种形式,保障房大跃进形式,也在推高房价。十万八千里之外的保障房无人问津,但它的征地成本、建设成本却来自城市住房的补贴,因此,保障房建得越多,商品房价格越贵。
综上所述,“鬼城”制造的过量供应不仅不能降低房价,却推高了房价,只有等到“鬼城”的真实面目完全暴露,人们对当地房价的预期持续走低,“鬼城”房价才有可能降低。但那时候的降价,可能已经是在经过多年虚涨后的降价,相比于今天,它的价格可能仍然是高的。

“鬼城”已经造成了多少直接损失?
在人口自然流动的城市化过程中,平均每天消失200多个村庄,中国300多万个自然村,在过去十年有90万个自然湮灭和消失了。这个人力不可改变的自然历史发展规律,也不能计入“鬼城”或鬼村的损失行列。
除此之外,“我走后哪管“鬼城”遍地”的行政力量强力推动的小城镇大跃进、新农村建设大跃进、开发区大跃进,都应该计入“鬼城”范畴。
没有人能够准确估算“鬼城”到底造成了多少直接损失,因为统计的口径不一样,因为各地方政府都不承认自己辖区内有“鬼城”,哪怕“鬼城”早已经浮出水面。我这里也只能给出两个大致的思考和估算方向:
一是假定各省平均1.3万套保障房空置,全国平均每套保障房价值30万元,那中国大陆光保障房空置损失约1200亿元。新农村建设、新城建设、新开发区建设造成的损失和浪费当在其百倍以上,也就是十万亿元的倍数计。
二是国土资源部信息中心2013年1月25日公布的报告称:土地房屋闲置问题突出。报告指出,近8年来,中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍,住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。理论上讲,住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。个别二三线城市的存量住宅用地,折算成住房建筑面积后,有一定的供应过量风险。
国土部法律中心同日发布的数据显示,截至2012年年底,中国未竣工房地产用地48.17万公顷,未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看,仍有大量已供土地处于闲置状态。
数据显示出的结果是:虽然工业产能已经严重过剩,大量城镇尤其是中小城镇住宅供应已经进入满足或过剩状态,但不论工业用地、房地产用地还是土地储备,仍在源源不断地增加着——统计数据显示,2012年全国土地出让面积和合同成交价款(含工业用地)分别为32.28万公顷和2.69万亿元。其中全国住宅用地供应总量11.08万公顷,超过前5年平均水平29.3%。但在不同城市,存在一定程度分化。
房地产市场经过十五年突飞猛进的井喷式、补课式发展,中国当前的城乡住房供应已经基本满足了民众需求。2012年8月5日,北大中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2012》调查显示,2011年全国家庭现住房完全自有率为84.7%。住房类型上,42.2%的家庭现住房为平房,比2010年调查结果下降了8.5个百分点。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米,人均住房面积为36.0平方米。
当然这其中恐怕就包括本文着重关注的无人问津的“鬼城”和鬼屋,也包括有人在城市无房住、有人拥有多套房的现实。虽然中国当下的真实城市化率只有区区35%,离70%以上的基本完成城市化进程还有很大空间,当中还有大量人口流动中的住房需求和改善性住房需求,但房屋供应已经不能回避整体过剩局部短缺的风险。
保守估计“截至2012年年底,中国未竣工房地产用地48.17万公顷,未开工房地产用地14.45万公顷”中的一半,属于过量供应(考虑到流动中的需求和改善型的需求,“中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍”,姑且只估计一半是真实过剩的),按住宅用地平均3倍的容积率,上述62.62万公顷土地可以盖住宅187.86亿平方米,13.7亿人平均每人13.7平方米,假定其中一半过剩,则有93.93亿平方米过剩,按照国家统计局2012年全国平均房价5791元每平方米计,则会造成54万亿元的损失。
问题是,未来土地、房屋的供应并没有止步。“鬼城”后面还会不断出现新名单。
当然,整体性、结构性的供应过剩,不能掩盖局部地区特别是一线城市住宅供应总体短缺甚至严重短缺的事实,除了个人持有型旅游地产、一些商业地产过剩之外,一线城市住宅地产和优质商业地产,二三线以下城市中心区域优质地产,将永远处于供不应求状态。
即使一些住房供应略微超过需求的中小城镇,只要出超不是太严重,就不意味着房价下跌,因为有投资客持有,保持一定的空置率和出租率,同样是城市活力所必需。

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