中产的日子为啥这么难.pdf

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书籍描述

内容简介
中国房价到底有多高?
中国房市是否已经面临拐点?
中国的黄金市场要持续疲软多久?
2014年是不是抄底黄金的最佳时机?
中国大妈去年被套的黄金何时才能解套?
……更多关于钱的问题,答案均在《钱经》
货币的本质到底是什么,人民币汇率要升到何时,本书既有基础知识,又有观点解析,知识性和实用性兼备。既普及了金融常识又指导读者该如何理财?
货币部分讲了货币的起源和本质等基础知识,并对人民币的走向和趋势做了预测,黄金部分同样讲述了黄金的本质等基础知识,并对黄金的市场做了预测。房子部分用各种指标分析了中国房价到底多高,预测中国房市的金融风险,指导老百姓何时抄底,何时买房子合适。

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作者简介
高连奎,中国知名学者,经济学家,“平衡经济学原理”及“低生存成本型社会”提出者,《出版商务周报》“中国年度风云图书”奖得主。现担任中国人民大学重阳金融研究院世界经济项目主管,上海交通大学海外教育学院专家顾问,中国专家学者协会理事,同时是新加坡《联合早报》、香港《信报》、香港《经济日报》、《中国经济周刊》、《证券日报》、新浪网、搜狐网、凤凰网等几十家媒体专栏作家或长期撰稿人。已经出版著作:《中国大形势》、《中国大趋势4:中国经济未来十年》《世界如此危机》《中国大时局2014》等。

目录
第一章 房子,老百姓为什么买不起? / 001
003 果真是货币增长推高了房价吗?
005 房地产背后“三大伪问题”
007 房地产背后的五大“真”问题
009 房价“崩盘”难
013 房地产价格下降危害不大
016 为什么说按面积提供保障房更合理?
第二章 中国“货币超发”了吗? / 019
021 “统计陷阱”与假新闻
024 货币的蝴蝶效应
027 中国没多少人真读懂弗里德曼
033 通胀与广义货币无关
036 通胀的长期性因素
038 紧缩货币是抑制泡沫的良策吗?
041 中国将面临史上最严重的“流动性短缺”
043 中国货币政策的又一致命错误
045 大折腾 错折腾
047 影子银行是金融扭曲 而非金融创新
051 货币主义失灵 弗里德曼成笑话
053 应该吸取弗里德曼货币主义的教训
056 经济治理须“宏观调控”走向“精准调控”
第三章 政府与市场的关系 / 061
063 三大因素决定中国经济未来潜力
065 市场经济是忽悠国人的吗?
066 两种自由主义影响中国命运
068 西方经济学:从自由市场到机制设计
第四章 老百姓是“不敢花钱”吗? / 079
081 辨析投资与消费
083 中国人不消费的说法何来?
086 中国当前经济结构的意义与影响
088 中国投资率真的过高吗?
092 中国真的内需不足吗?
097 美国历史上三次“败于消费”
106 什么导致了中国的低工资?
第五章 政府支出是乱花钱吗? / 111
113 巫毒经济学即将袭击中国
116 万亿赤字背后的纷争
第六章 国家如何才能变得更有钱? / 119
121 为什么说中国经济要多做“乘法”?
123 为什么中国人勤劳但不富有?
126 中国经济增长靠什么?
131 中国实现收入倍增靠什么?
133 精密制造:中国实体经济的最后一个短板
第七章 如何让“钱”更有保障? / 139
141 收入增长为何民众仍然没安全感
145 幸福背后的三大“伪问题”
148 民生十年:回顾与展望
152 福利危机与新福利社会
156 福利社会的本质
第八章 打造“新福利社会” / 159
161 人类的生存成本是如何提高的?
162 “低生存成本型社会”是怎么回事?
166 如何建立低生存成本型社会?
169 低生存成本型社会有什么好处?
172 生存经济学应用:浪费问题
174 养老金该如何调整?
176 新福利社会新在何处?
179 开明资本阶层:变革中国的积极力量
第九章 如何让中国的钱更安全? / 183
185 为何金融安全如此重要?
188 人民币不需要离岸中心
191 人民币升值的根源与危害到底是什么?
194 如何看中国的对外金融资产负债表?
200 人民币国际化不宜操之过急
201 为什么说世界经济日本化不可避免?
206 中国要走出自己的行情

文摘
房地产背后“三大伪问题”

两会召开之前,国务院出台了新的住房调控政策,也就是媒体所称的“国五条”。这次“国五条”唯一的亮点是对住房转让征税,这主要是针对的炒作需求,“限购”是让炒作止步,而“征税”则即可让投机者放弃,也可以让原来的投机房投放市场,可谓一举两得。当然“国五条”的条款如果真正执行到位了,效果也是很好的, 这些政策关键是量化,比如二套房首付多少,税收多少,房价目标是多少,保障房建多少,量变可以引起质变,但前提是量变的程度,目前这些都有待观察。

中国从调控一开始就是冲着投机去的,但是最后都没起作用,关键是判断不对,将“伪问题”当成了“真问题”笔者认为中国高房价背后,存在着三大“伪问题”,和五大“真问题”,这些问题搞清楚了,中国房价才能得到根本控制。


不要相信“投机炒作论”

中国的调控的目标仍然是抑制上涨,而不是民众期待的降价,而且一直是打击投机。房价之高,历来基于两大论断,一个是“炒作论”,一个是“泡沫论”,这两个其实都不靠谱,之前的限购就是为了打击投机,结果开始有效果,慢慢就没效果了, “国五条”已经公布,按说房价应该有个下跌,但是也不明显。说明投机炒作不是影响房价的核心因素。其实中国这些年的调控都是针对投机进行调控的,但效果不好,只能是遏制住房价,这也就针对投机进行调控的全部效果,也只能是这样的效果,如果要取得更好的效果,只能从其他方面入手。


不要用“泡沫论”来安慰自己

另外我们必须澄清一个问题,那就是中国房地产没有泡沫,或是泡沫不大,我们不能再用房地产泡沫论来安慰自己,善良的中国人总是期望通过政府的调控能够挤出所谓的“泡沫”,然后让民众买起房,其实这是错误的,中国的高房价在于市场化,根源是土地的市场化,是级差地租,如果认为县级城市,房价3千是正常的话,那一线城市房价3万就不离谱,因为一线城市的地价比三、四线城市贵十倍是正常的,因此在目前是市场供应为主体的情况下,房价不可能降下来,我们其实用挤泡沫来让房价回归的想法,最终是必然会落空的。中国房地产没有泡沫,靠所谓调控也挤不出泡沫,只要实行市场供应,房价就下不来。
中国不缺钢筋水泥,但是缺少可利用的土地,土地市场化必然会出现城市的高地价,从而出现高房价。
中国房地产与货币的总逻辑是:市场化推高地价,地价推高房价,房价推高贷款,贷款推高货币需求,从来导致货币越发越多。


中国房地产也不是分配的问题

中国一直将民生方面的问题,归结为“分配“出了问题,而且几乎绝大多数人都对此深信不疑,但必须指出中国房地产面临的真不是分配的问题,如果是分配的问题,那只有少数人买不起房,但是现在不是,现在即使是大名鼎鼎的明星,已经跻身上流社会的精英人士,收入处于社会中等水平的所谓”中产阶级“都是买不起房,在媒体上,我们经常看到,某歌星,某知名主持人,某副部级干部,某报社的高级记者,他们都买不起房,这难道你还能说是分配的问题吗,而且不是现在买不起的问题,而是看不到买的起的希望的问题。

社会学家早就指出“只有造福于多数人的政策才能培育共同的美德“,房地产已经成为为祸多数人的领域,所以社会也必将为之走向败坏,年轻人为了他找不到对象,官员为了他拼命的贪污,老人为了他舍出养老的钱,学者为他丧失基本的良知,甘愿充当”资本二奶“,难道这些问题还不够严重吗?

总之政府必须在住房建设中发挥更重要的作用,承担更重要的责任,而不是一味将主要责任的推给市场,然后再对市场进行各种莫名其妙的治理,中国不是市场出了问题,而是住房市场化出了问题。

房地产背后的五大“真问题”

除了上面的伪问题,笔者认为高房价背后有这么五个真问题,这才是关键

规划的问题

中国的房价和地价有着极强的“地王”带动效应,“地王”主要是城市的黄金地段,当前城市的黄金地段,住宅楼已经非常少了,但是写字楼却在频繁的兴建,土地价格是不存在刚性成本的,弹性极大,因此中国房价的治理必须采取“掐尖”政策,从房价最贵的地方进行治理,必要的时候,功能重新划分、移出,“禁建”都是必须的。比如在中央商务区不得再新建高楼等。

治理,从城市规划上入手,特别是对各大城市“CBD”的规划,中央商务区内不得再新建写字楼,老楼拆除之后只能建成住宅楼。目前中国各城市的中央商务区都存在着人口过密的情况。写字楼过多,住宅楼必然过少,而开发写字楼的效益又高于住宅楼,开发商都倾向于开发写字楼,所以如果不是人为的进行规划,那必然是这样的结果,结果住宅的房价越来越高,这也是为什么笔者在“低生存成本社会”理论中,专门有一条是“合理规划商业区和住宅区”的道理。

国五条中,虽然有一条是增加土地供应,但是如果前面的规划没有做好,供应是供应不上的,而且即使城市的非核心区域增加了供应,也无法抑制房价的上涨,因为这个市场不完全是总量上的供需问题,而是局面增长过快,从而带动整体房价上涨的问题。


税收的问题
房地产工程一项是经济支柱,各地的政府贷款,也主要以土地做抵押,土地转让费是主要的财政收入。要想降房价,就必须解决地方政府的收入问题,世界各国都是这样,要么卖地,要么征税,税收低就必然土地贵,中国的税收现在其实是很低的,在福利国家税收一般占到GDP的50%左右,而中国仅有30%左右,如果要避免土地财政,征税是必须的,这个问题绕不过去。当然征税不是向底层民众征税,也不是向企业征税,而是向社会资源消耗比较高的人群征税,比如销售税,奢侈税,赠与税、遗产税等。


利率的问题

中国一个家庭有两套房的太多了,而且民众有点钱就想买房,比如中国家庭年净收入在10万元以上的家庭非常多,这些人三五年就能攒下几十万元,这些钱怎么投资,还是买楼,这就是中国房价下不来的原因,中国的中产家庭基本都将买楼作为资产保值的手段,要想避免这一点,笔者建议将一年期存款利润与CPI挂钩,一年期利率不要再由央行调整,让其直接与CPI自动持平,这样才能避免公众的投资性买楼,让存银行业有利可图。


房地产不能敞开供应

中国不缺钢筋水泥,但是缺少可利用的土地,土地是限制级资源,不能按市场进行自由供应,在这一前提下,中国房地产也是不能随意供应的,确切的说是不能谁想买多少套房就买多少套房,中国必须对单一家庭拥有的房地产数量进行限制,比如规定每个家庭不能拥有超过3套住房,超出这一数额就定为犯罪,或是对超出的房子实现高额的社会资源占用税,迫使他们卖掉房子,这才是真正的调控。


市场化的问题

只要市场化就必然出现高房价,这是由级差地租决定的,改变不了的,经济适用房,廉租房,这些房地产的点缀是解决不了问题的。中国需要对住房政策进行通盘的考量以及彻底的改弦更张。笔者主张按保障面积来划分政府与市场,意即在一定面积内政府应该向民众免费提供住房,而超出这个“保障面积“的话,则由政府或民众共同承担,或是民众自己承担,比如政府免费为民众提供10平方米住房,如果想住的更宽敞,可以再自己购买。

中国房价崩盘难

房地产与股市相同的是两者都已经沦为金融产品,但两者又是不同的,股市买卖非常的方便,可以在短时间内进行大量的交易,但是房地产不行,所谓崩盘就是价格短时间内大幅下降,如果发生这种情况就必须能够在短时间内进行频繁交易,但房地产市场不是这样的情况。房地产是没有形成金融市场的金融产品,是非常特殊的金融产品,其他的金融产品都有集中而固定的交易场所,而房地产没有。
其实日本房地产价格到达最高峰之后,也没有出现一个急剧的下降,也是一年一点慢慢下降的。而中国经济在发展,房地产从长期内还会上涨,因此这两股力量对冲的话,中国房地产可能发生崩盘。


房价看涨预期是房地产投机首因

中国房地产价格长期泡沫化,固然与金融、货币等因素有关系。但是从更深一层次进行考虑,我们就会发现,中国房地产价格“长期看涨的预期”才是房地产投机,以及民众急于买房的最核心因素。也就是人们认定房地产必然会涨价,所以人们才会买房。
我们治理房地产价格也必须从打消这种预期入手。
如果政府能够做出房地产价格下降的承诺,并切实实现这一承诺,那中国房地产价格上涨的预期就自然消失,毕竟现在的房地产价格是虚高的。如果中国房地产价格长期上涨的预期不复存在,那房地产市场的非刚性需求也自然会望风而退。这将会成为中国房地产价格回落的一个最重要因素。我相信中国政府是可以做到这一点的,因为政府手里的牌还很多,只是想不想打出来的问题,这不仅仅看地方政府的态度,更考验中央政府的决心。”。


高房价的最大危害在于推高通胀

尽管中国的通胀原因复杂,比如不可低估的货币因素,比如不可避免的输入性因素,但是还有一个我们容易忽略的因素,那就是因房价不断攀高而引起的通货膨胀。这里面又包含两个原因,其一是地租级差化的问题,其二是房地产泡沫的问题。

确切地说,中国的地租级差化是从改革开放之后开始的,而从1997年住房制度改革又使这一过程进入加速阶段。地租级差化的过程本身就是造成通货膨胀的因素。中国用十几年时间完成了发达国家几百年才完成的过程。在中国地租级差化的过程中,包含着两个重大转变:其一是从无地租到有地租,其二是平等地租向级差地租转变,这两个因素都大大推高了通胀。
地租级差化本身就在推高中国房价,而中国近年来投机性的房地产泡沫化更是放大了这一因素。中国GDP七八年才翻一番,而中国房价从1997年改革以来,已经翻了十翻左右,这对通货膨胀将是多大的冲击力。当然,房价的上涨与地租(含商业地租和房租)的上涨并非同步,中国也一直存在着房价上涨与房租上涨的偏离,主要表现为房价上涨快,房租上涨慢,但正是这种偏离,为日后房租的报复性上涨预留了空间。要么降房价,要么涨租金,如果房价在短期内将不下来,那么租金必然会涨上去,这将是继续推高通货膨胀的主要因素。
另外,中国现在最大的问题是我们不能再制造更多的房奴。因为每个房奴都是中国经济内需不振的来源。每个房奴的还贷期都在二、三十年左右。日本当年的高房价至今还有很多人在背负着贷款,这也是日本经济不振的原因之一。这样的悲剧不能在中国重复上演。


房价产价格不可能“大降”

关于买房问题,政府虽然有过让民众暂时租房住的表态。而现实情况是如果房价长期脱离民众收入水平维持高位,那租房也很难满足民众的需求。因为那些买不起房的人,租房照样存在经济困难。租房每月的租金并不比供房的房贷少多少。这也是人们倾向于与买房的原因,也是我们主张房地产价格必须降下来的道理。

尽管中国出台了很多措施,笔者认为中国房地产价格不可能出现“大降”。

首先在于,中国房地产价格的攀升主要是地租级差化的过程,而这个过程是不可逆转的。

其次,我们可以参照中国房地产泡沫比较小的中西部二三线城市来看中国的房价,中国的中西部三线城市的均价一般在3000多元,这与“北上广深”主城区的差距在十倍左右,如果认为中国二三线城市不存在房地产泡沫或是泡沫很小的话,那中国“北上广深”等城市的房地产价格就不能算是高地离谱。因此中国所谓的房地产降价,也只能是挤掉其中的泡沫成分,而对因地租级差化推动的房价上升是没有任何影响的,从这个角度来看中国房地产价格不可能大降。
另外,中国房地产价格还存在成本刚性。房地产价格最终是由成本与利润决定的,中国的房地产成本主要由土地成本、建筑安装成本和各种税费及营销成本组成。在这些成本中,建筑安装成本、营销成本变动不会太大,房地产税费短期内也不会大幅调整,因此中国房地产价格不会出现自由落体式的下降,也就不会对房地产企业产生不可承受之冲击。


中国房地产价格也不可能“速降”

中国房地产价格可能会下降,但是不会速降,而且对中国经济也不会冲击很大。
首先,中国房地产的刚性需求仍然旺盛。按政府承诺,未来5年中国将新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造。保障房达到3600万套以后,在住房的覆盖率可以达到20%,这将有效缓解住房的压力,特别是解决中低收入和新参加工作的大学生住房的要求。但从另一方面来讲,即使这一目标实现,中国也将会有80%的人需要靠市场来供应住房,这是个非常大的刚性需求。
其次,随着中国房地产价格的下降,将会有更多的人能够买得起房,中国的刚性需求只会增加,而不会降低,中国房地产的市场容量短期内不会减小。在一个需求旺盛的市场,产品供应商发生危机的可能性是很低的。比如中国人民币一直升值,中国出口照样强劲,其中最关键的因素就是外部市场的需求。房地产市场的状况也是一样的。
再次,中国房地产企业不存在“产能”问题。在制造业的其他行业,如果其企业上了生产线而不进行生产,机器闲置就会产生亏损。而房地产企业不会出现这样的情况,房地产入行快,转行也快,保障房增加的过程,也必然是中国房地产建设不断减小的过程,中国如果很多房地产预期房地产价格会有所下降,他们就会及时的收缩项目,中国房地产的产能就会下降,这种现象在金融危机时就上演过一次,当时政府想出售土地都卖不出去。


房价下降那么可怕吗?
有人认为当前中国经济只有房地产这一个支柱行业的情况下,如果房地产价格下降,那中国经济必然出现问题,比如郎咸平教授就是持这样的观点,其实这种担心有其合理成分,但也存在偏颇之处。笔者认为,中国降房价不会对中国经济产生太大的影响。

房地产价格下降危害不大

关于中国房地产价格下降,是否会冲击到中国经济,我认为这不必担心。因为房地产价格下降会冲击中国经济,是建立在房地产的需求和供给的下降的前提上的。而这样的情况很难发生。
对于地方政府来说,房地产价格下降,可能会造成土地出让收入的减少,但是在现有土地出让体制没有大变动的前提下,中国地方政府的土地出让收入也不会迅速下降,不会对地方政府的财政收入造成大的冲击。
总之,中国房地产购买市场的需求刚性以及中国房地产供应市场的成本刚性这两个最关键的因素决定了中国房地产价格即使下降也是一个平稳回落的过程。不会对房地产企业和地方政府造成非常大的冲击。
中国现在实行的是市场经济,在市场经济条件下,没有任何一个行业的市场总容量是持续增长的,这在其他行业早已经是常识,房地产市场也应如此。房地产企业本身就应该存在这样的意识与应对能力。只要市场容量存在,房地产企业就能生存,房地产价格下降只会将那些弱小的房地产企业淘汰出局。
房地产价格平稳回落是一个不可阻挡的大趋势,与其让泡沫大到一定程度而破裂,不如提前主动挤掉泡沫。人为的托市是愚蠢的行为。让房地产价格大胆的降下来吧!

为什么说房价下降“利大于弊”?

首先,历史上发达国家的房地产泡沫破裂,一般都伴随着股市泡沫破裂的情况,但是这种情况不会出现在中国。因为当前中国并不存在股市泡沫,目前上证指数位于2000多点左,而其高峰期已经达到了6400点,而根据国际经验,股票指数会随着经济增长而持续上涨,因此可以断定,中国上证指数的下一次高峰肯定要远远大于6400点,如果这样来看,中国当前的股价仍然出现低估值状态。其实从市盈率来看,目前A股市场整体估值水平也处于历史低位。统计数据表明,从2002年1月到2011年5月,A股整体市盈率的均值是28.76,而当前A股的整体市盈率是18.80,其中,以大盘蓝筹为代表的沪深300指数成份股整体市盈率仅为14.74,可知中国的股市仍然处于低估值状态。因此不会出现股市、房市两个泡沫同时出现的情况。
其次,中国的银行都是国有银行,中国有占GDP%50左右高储蓄率,而且银行利率尚未完全市场化,仅存贷款利差就可以让银行保持非常强的盈利能力。虽然中国提出了利率市场化的目标,但短期内不可能出现大的变动。因此房地产泡沫破裂后,即使银行产生一定的坏账,也很快被银行的强大盈利能力消化,不会产生银行倒闭的情况。银行保持稳定,整个中国经济就不会出现大问题。
第三,中国经济基本面良好,中国国债占GDP比例位于60%的国际警戒线以内,而且基本上都是内债,没有外债,中国也不存在长期性的贸易逆差,财政赤字也在可控范围内,从来就没有超过3%的国际警戒线,因此即使发生了房地产泡沫破裂,中国经济的自我愈合能力也非常强,也不会被重创。另外一般情况下,房市泡沫破裂对中国经济的影响不会比股市泡沫破裂大。因为股市泡沫破裂会直接对实体经济产生实质性影响, 近年的中国股市泡沫破裂,市值跌去三分之二,也没对中国经济形成重创,同理房地产泡沫破裂也不会。
第四,中国的房价中国房价下降,可以打消民众对“房价长期上涨”的预期,而这种预期正是推高房价的最重要因素。房价下跌会将投机性需求消灭于无形,从而降低购房总需求,导致房价进一步下降。这样中国的房价就会越来越接近民众的购买力水平,可以使更多的民众可以拥有自己的住房。此外,而房价下降又可以促进地价下降,可以使因地租高昂导致的通货膨胀得到控制,可以使社会资金更好的用于消费和其他行业的投资,可以一举优化中国的经济结构,促进中国经济成功转型,因此房地产价格泡沫破裂对当前中国经济总体上来看应该是“利大于弊”。因此我们没必要“谈虎色变”,而是应该坦然对待之。而当前正是让中国房地产泡沫破裂的最佳时机。

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