房地产开发企业会计与财务管理.pdf

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书籍描述

内容简介
全书共分为两篇:上篇 会计实务篇,全面系统地阐述了房地产企业会计的基本理论、基本方法及操作程序,以实际经济业务为例说明其主要会计业务的账务处理、核算程序和报表列示方法。下篇 财务管理实务篇,对房地产开发企业财务管理理论和方法进行了详细的介绍。重点包括:房地产开发企业项目投资管理、房地产开发企业筹资管理、利润及其分配管理。

编辑推荐
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本书全面吸收借鉴国内外最新研究成果,结合实际经济业务及成功个案,系统地阐释房地产企业会计的操作流程和业务和规范。该书结构上做到了一般性特殊性相结合,既符合一般会计实务类图书的编写逻辑,又突出了房地产企业会计的特殊性。
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作者简介
陈玉洁:从事图书出版工作多年,主要研究方向财务会计、审计、财务管理、成本核算及税收筹划。丰富的实践经验和扎实的专业知识让作者对财务会计及审计领域颇有研究。以出版《企业成本核算与费用控制全书》《轻松编制、分析、审查财务报表全流程演练》《怎样查账与调账》等书。

目录
目 录


上篇 会计实务篇

第1章 房地产开发企业会计与一般企业会计的比较 / 3
1.1 房地产开发企业会计对象的特殊性 / 5
1.2 会计任务与会计核算 / 8
1.2.1 会计任务 / 8
1.2.2 会计核算 / 10
1.3 对会计工作组织的特殊要求 / 13
1.3.1 建立健全会计机构 / 13
1.3.2 制定合理的会计制度 / 13
1.3.3 加强会计队伍建设 / 14
第2章 几个重要的会计科目 / 15
2.1 货币资金:企业生存和发展的血液 / 17
2.1.1 库存现金的核算 / 17
2.1.2 银行存款的核算 / 20
2.1.3 其他货币资金的核算 / 27
2.2 应收款项 / 30
2.2.1 应收票据的核算 / 30
2.2.2 应收账款的核算 / 33
2.2.3 预付账款的核算 / 37
2.2.4 其他应收款的核算 / 40
2.3 存货:房地产开发企业的重要资产 / 41
2.3.1 存货的概念 / 41
2.3.2 存货取得与发出的核算 / 42
2.3.3 材料采购的核算 / 46
2.3.4 委托加工物资的核算 / 51
2.3.5 周转材料的核算 / 53
2.3.6 开发产品的内容及核算 / 55
2.3.7 存货清查的核算 / 61
2.3.8 存货跌价准备的核算 / 63
2.4 固定资产:维持企业正常运营的关键 / 65
2.4.1 概述 / 65
2.4.2 固定资产的计价 / 66
2.4.3 固定资产的取得核算 / 68
2.4.4 固定资产折旧的核算 / 72
2.4.5 固定资产修理的核算 / 77
2.4.6 固定资产清理、盘点与减值准备提取的核算 / 79
2.4.7 固定资产租赁的核算 / 83
2.5 无形资产的核算 / 84
2.5.1 无形资产的确认和计价 / 84
2.5.2 无形资产转让、出租和转销的核算 / 87
2.6 负债:影响企业安全的重要科目 / 88
2.6.1 概述 / 88
2.6.2 流动负债的核算 / 90
2.6.3 非流动负债的核算 / 98
2.7 所有者权益的核算 / 104
2.7.1 所有者权益的概念 / 104
2.7.2 投入资本的核算 / 105
2.7.3 资本公积的核算 / 106
2.7.4 留存收益的核算 / 106
第3章 房地产开发企业项目开发成本核算 / 109
3.1 项目开发成本的构成 / 111
3.2 土地开发成本的核算 / 113
3.2.1 土地开发成本核算对象的确定 / 113
3.2.2 土地开发成本项目的设置 / 113
3.2.3 已开发完土地开发成本的结转 / 116
3.3 配套设施开发成本 / 117
3.3.1 配套设施开发成本核算对象的确定 / 118
3.3.2 配套设施开发成本核算项目的设置 / 118
3.3.3 配套设施开发成本的核算 / 119
3.3.4 已完设施开发成本的核算 / 120
3.4 房屋开发成本的核算 / 120
3.4.1 房屋开发成本核算对象的确定 / 120
3.4.2 房屋开发成本项目的设置 / 122
3.4.3 房屋开发成本的核算 / 122
3.5 开发间接费用的核算 / 126
3.5.1 开发间接费用的组成 / 127
3.5.2 开发间接费用的核算 / 128
3.5.3 开发间接费用的分配 / 128
第4章 房地产开发企业收入与利润的核算 / 131
4.1 房地产开发企业的产品销售、转让核算 / 133
4.1.1 房屋销售核算 / 133
4.1.2 土地转让核算 / 136
4.1.3 代建工程结算收入核算 / 136
4.2 产品出租的核算 / 138
4.2.1 出租产品投入经营的核算 / 138
4.2.2 出租开发产品销售或转让的核算 / 141
4.3 房地产经营利润的核算 / 142
4.3.1 经营收入的核算 / 142
4.3.2 经营成本的核算 / 143
4.4 成本费用的核算 / 144
4.4.1 成本费用核算的基本要求 / 144
4.4.2 成本费用的归集和分配 / 145
4.5 利润与利润分配的核算 / 151
4.5.1 房地产企业利润的构成 / 151
4.5.2 利润分配的核算 / 156
第5章 财务会计报告与财务报表分析 / 159
5.1 财务会计报告的种类及作用 / 161
5.1.1 财务会计报告的种类 / 161
5.1.2 财务会计报告的作用 / 162
5.2 资产负债表 / 163
5.2.1 资产负债表结构 / 163
5.2.2 资产减值准备明细表 / 167
5.3 利润表 / 168
5.3.1 利润表结构 / 168
5.3.2 利润表编制方法 / 169
5.3.3 利润分配表的作用和结构 / 170
5.3.4 利润分配表的编制 / 171
5.4 现金流量表 / 172
5.4.1 现金流量表结构 / 172
5.4.2 现金流量表的编制 / 175
5.5 财务报表综合分析 / 183
5.5.1 财务状况的综合分析评价 / 183
5.5.2 杜邦财务分析体系 / 185

下篇 财务管理实务篇

第6章 房地产开发企业财务管理概述 / 191
6.1 房地产开发企业财务管理的对象与目标 / 193
6.1.1 财务管理对象 / 193
6.1.2 财务管理目标 / 195
6.2 房地产开发企业财务管理环境 / 198
6.2.1 经济体制环境 / 198
6.2.2 市场环境 / 198
6.2.3 金融环境 / 200
6.2.4 财税环境 / 201
6.2.5 法律环境 / 201
6.3 房地产开发企业财务管理观念 / 202
6.3.1 资金时间价值观 / 202
6.3.2 资金风险价值观 / 206
第7章 房地产开发企业项目投资管理 / 209
7.1 如何做好项目开发的可行性研究 / 211
7.1.1 可行性研究概述 / 211
7.1.2 项目开发方案选择 / 215
7.2 投资经济效益评价 / 221
7.2.1 开发项目投资支出的估算 / 221
7.2.2 开发项目经营收入、成本、费用和税金的估算 / 223
7.2.3 开发项目财务状况分析 / 230
7.2.4 项目投资经济效益评价 / 232
7.3 项目开发的成本、费用计划与控制 / 235
7.3.1 成本费用计划 / 235
7.3.2 成本费用控制 / 245
7.4 项目开发风险分析 / 251
7.4.1 风险概述 / 252
7.4.2 项目风险预测 / 257
7.4.3 项目风险控制 / 261
7.5 案例 / 265
第8章 房地产开发企业筹资管理 / 269
8.1 资金筹集渠道分析 / 271
8.1.1 自有资金 / 271
8.1.2 银行贷款 / 272
8.1.3 集资 / 273
8.1.4 利用外资 / 275
8.1.5 预售款 / 276
8.1.6 财政拨款 / 276
8.1.7 承包商带资承包 / 276
8.2 资金成本的计算 / 277
8.2.1 影响筹资成本的主要因素分析 / 277
8.2.2 筹资成本的计算 / 278
8.3 财务风险与资本结构优化 / 282
8.3.1 财务风险 / 282
8.3.2 资本结构优化 / 283
8.4 案例 / 284
第9章 利润及其分配管理 / 291
9.1 利润的构成及其对企业发展的重要作用 / 293
9.1.1 企业利润的构成 / 293
9.1.2 企业利润的作用 / 297
9.2 企业利润最大化目标管理 / 298
9.2.1 制定目标利润所要考虑的因素 / 298
9.2.2 目标利润的制定 / 299
9.2.3 目标利润的控制 / 301
9.3 企业利润的分配管理 / 303
9.3.1 应纳所得税的计算和缴纳 / 303
9.3.2 税后利润的分配 / 305
参考书目 / 307


序言
前 言

房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品。房地产业在我国是一个既古老又年轻的产业。我国社会主义市场经济的迅猛发展,带动了我国房地产业的投资热潮,使房地产业逐渐成为了国民经济中一个重要的产业。
现代房地产业在我国的兴起,虽然只是最近一二十年的事情,但来势迅猛,富有生命力,为社会所聚焦。房地产企业的生产经营活动非常广泛,也非常复杂。房地产开发具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发建设多样性、开发产品商品性等特点。我们应该看到,房地产是一种特殊商品,房地产业是一个特殊产业,从事房地产经营管理需要具备有关房地产的广博知识、丰富经验和良好的职业道德,而我国目前的房地产市场高素质的房地产经营管理人才还很缺乏。
为了使房地产投资者、经营者、管理者充分了解我国的房地产制度,掌握相关知识,提高房地产服务的质量和水平,我们编写了《房地产开发企业会计与财务管理》这本书。
本书共分为两篇:上篇 会计实务篇;下篇 财务管理实务篇。
“会计实务篇”对房地产企业会计知识作了较为系统的介绍,以现行的《企业会计准则》为依据,吸收借鉴国内外最新研究成果,针对房地产开发企业的特点,全面系统地阐述了房地产企业会计的基本理论、基本方法及操作程序,以实际经济业务为例说明其主要会计业务的账务处理、核算程序和报表列示方法,特别对货币资金、存货、固定资产、负债等重要项目作了重点说明。
“财务管理实务篇”对房地产开发企业财务管理理论和方法进行了详细的介绍。重点包括:房地产开发企业项目投资管理、房地产开发企业筹资管理、利润及其分配管理。其中,房地产开发企业项目投资管理一章,针对房地产开发企业在项目开发之前,如何做好开发项目可行性研究、如何预测市场的有效需求、如何分析项目的投资财务效益等问题,进行了详细的阐述。
本书自2004年7月出版以来,多次修订再版,一直深受读者好评,销量一直呈平稳走势。本次修订以简单实用、重点突出、便于学习为宗旨,将会计理论与会计实务紧密结合。针对会计法规的新变化,对全书作出全面补充和修订,删除旧版中已经过时的一些内容,加入一些反映会计政策变化内容,力求内容新颖,结构严谨。
由于时间紧迫,作者水平有限,本书疏漏之处在所难免,请读者不吝指教。

文摘
第1章房地产开发企业会计与一般企业会计的比较
1.1房地产开发企业会计对象的特殊性
会计对象是指会计所要核算和监督的内容。从一般意义上说,凡是能以货币表现的经济活动,都是会计核算和监督的内容。房地产会计的对象,是指房地产会计核算和监督的内容。房地产会计的对象取决于房地产业的经济活动内容及其特点,并受会计职能的制约。会计的具体对象是会计要素的增减变化,我国所确定的企业会计要素有六大类:资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润,而房地产企业与普通企业在各要素的具体内容上有不同。下面我们就从这六大要素来讨论房地产企业会计的对象。
1.资产
资产是由过去的交易和事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济效益的经济资源。房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业,它要从事开发经营活动,除了要有人这个决定性因素外,还要拥有材料、施工机械、运输设备等生产资料,即资产。房地产开发企业的资产,按其在开发经营过程中所起的作用,分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资产、长期投资等。
流动资产包括货币资金、结算资金、短期投资、劳动对象和劳动产品。固定资产包括企业所有机械设备、运输设备等劳动资料和非开发经营用的房屋和设备。无形资产是指那些不具备实物形态,而以某种特殊权利、技术、信誉等价值形态存在于企业,并对企业长期发挥作用而且能取得经济效益的资产。递延资产又叫做长期待摊费用,是指企业发生的不能全部计入成本费用,应在以后年度内分期摊销的各项费用。长期投资是指企业不准备在1年内(含1年)变现的对外投资。
房地产开发企业的资产构成如图1-1所示。
2.负债
负债是指由于过去的交易或事项所引起的企业需要在将来以转移资产或提供劳务加以清偿的现有义务。企业负债按其偿还期限的长短可以分为流动负债和长期负债。流动负债是指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务,包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利润和应交税费等。长期负债是指偿还期限在一年或超过一年的一个营业周期以上的债务,包括长期借款、应付债券、长期应付款等。房地产企业的负债如图1-2所示。
3.所有者权益
所有者权益是指企业投资者对企业净资产的所有权,是企业全部资产减去全部负债后的余额。它表明企业的产权关系,即企业归谁所有。一般不需要归还,不需要支付费用,其基本部分可以参与利润分配。所有者权益是企业取得资金的一个重要渠道,包括实收资本、资本公积、盈余公积、本年利润、利润分配等。其中,实收资本是指投资者投入企业的资本金;资本公积是指投资者投入或从其他渠道取得,不能构成实收资本,但由所有者享有的资本;盈余公积是指从企业实现的净利润中提取的公积金。房地产企业的所有者权益构成如图1-2所示。
图1-2融资渠道图4.收入
收入是指企业在有偿转让商品性建设场地、商品房,结算代建工程款等日常活动中所形成的经济利益的流入。收入是企业持续经营的基本条件。只有取得收入,企业才能补偿开发过程中的各种费用,实现利润,从而继续经营。
5.费用
费用是指企业在开发、建设、销售商品性建设场地及商品房等日常活动中所发生的各种费用。如耗费的原材料、动力,支付的职工工资等。费用按其与收入的关系,可以划分为成本和期间费用,如管理费用、财务费用、销售费用等。
6.利润
利润是企业在一定期间内开发经营活动的最终成果,是收入和费用配比相抵后的差额。


1.2会计任务与会计核算


由于会计对象的特殊性,房地产开发企业的会计任务与会计核算工作也有其自身的特点。
1.2.1会计任务会计的任务,是根据客观的需要和要求确定的,它受会计对象的制约。房地产开发企业会计的任务,是指房地产会计在房地产开发经营管理中应承担的责任和应达到的要求,主要包括以下几个方面:
(1)加强会计核算,向管理者和投资者反映企业开发经营活动和开发经营成果的会计信息,并满足国家宏观经济调控的需要。
会计的基本职能之一,是以货币为主要计量单位,全面、连续、系统、综合地反映企业的开发经营活动。会计的这个职能,是通过会计核算实现的。为了不断改善企业开发经营管理,增强在房地产市场的竞争力,一方面要接受国家综合管理部门的指导,使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业政策的要求,另一方面要接受投资者的监督,使投资者关心企业,为企业提供再开发所需要的资金。因此,会计应及时取得和处理经济业务发生时的原始资料,遵循客观性、真实性、相关性、可比性、及时性、谨慎性等基本会计原则,分类记录各项资产、负债和所有者权益的增减变动情况,正确计算材料物资采购成本、房地产开发成本和其他业务支出,并将各项收入与相应的支出对比,确定企业的经营成果。企业管理者利用会计核算提供的资金、成本、利润及其分配情况的信息资料,可以掌握和分析企业的财务状况、成本水平、收入的取得、利润的形成和分配情况,并进一步分析企业计划和预算的完成情况,总结经验教训,找出差距,采取措施,改善经营管理。同时,还要为国家有关部门如财政、银行、审计等进行宏观调控提供重要经济信息。
(2)反映和监督企业财产物资保管、使用情况,积极促进企业贯彻执行国家有关法规和制度,有效地控制企业各项计划和预算,不断降低开发成本。
为了加强对企业的宏观控制,国家制定了一系列政策和法规,其中财务政策、财务制度、财经法规与会计工作关系密切。会计应利用其监督的职能,促使企业执行国家的有关法规和制度,以保证企业的开发经营活动合法、合理进行。为了达到预期的经济效益,企业也制定有一整套计划和预算,如开发建设计划、销售计划、成本计划、财务计划等,会计应按照计划和预算控制企业开发经营收支,并利用会计核算资料随时考核企业计划和预算的执行情况,以保证企业开发经营活动有目的、有计划地进行。
做好会计工作,还必须保证财产物资的安全完整,全面反映和监督各项财产物资的存在和变动情况。对于一切货币资金的收支、财产物资的收入、发出和转移,要据实填制凭证,认真进行审核,及时登记账簿。如果发现账实不符,应查明原因,属于毁损浪费、贪污盗窃、违法乱纪等行为造成的,要按有关政策和法律严肃处理,明确保管人员的经济责任。
同时,要不断减少物资消耗,节约使用资金,降低开发成本,就必须及时计算开发成本,反映开发产品在开发过程中的生产耗费。通过开发产品成本的计算和分析,可以使企业及时发现开发过程中存在的问题,采取降低开发成本的有效措施,多为企业提取再开发所需要的资金。
(3)考核分析企业的财务、成本和利润状况,促使企业不断提高经济效益。
房地产业的经济效益主要取决于企业资金的合理调度,各项费用支出的节约和利润的增长。会计应通过其反映的职能,随时掌握资产的构成、偿债能力、经营资金周转率和企业的获利能力,并将其与计划预算对比,与本企业历史最好水平对比,与国内同行先进水平对比,考核分析企业的经济效益,找出影响企业经济效益的原因,提出提高企业经济效益的措施。
(4)预测经营前景,参与经营决策,为管理层出谋划策。
要增强企业的市场竞争能力,必须不断提高企业的预测、决策水平。这就为会计提出了新的任务,不仅要对经济活动进行反映和监督,还要参与企业经营、预测、决策。会计应充分利用会计核算资料和其他有关资料,预测企业的经营收入、经营成本、经营利润的变化趋势,提出多种经营方案供管理层决策。
1.2.2会计核算(1) 房地产企业生产经营的特点
房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业,是一个综合性很强的行业,使其会计核算与其他企业会计核算具有明显区别,特征显著。要探讨房地产开发企业会计核算,应该先明白这些特点。
①房地产开发企业的经营范围。
土地的开发和建设;
房屋的开发、建设和经营;
城市基础设施和公共配套设施的开发和建设;
代建工程的开发;
为商品房提供售后服务的其他多种经营业务。
②房地产开发企业的经营特点。
开发经营的计划性;
开发经营业务的复杂性;
开发产品的商品性;
开发建设的周期长、投资数额大;
经营风险大。
③房地产开发企业的经营方式。
定向开发,即事先与购买方签订合同,按照合同进行开发建设;
投标开发,即参加招标项目进行投标,获得开发项目,开发建成后定向销售或自行销售;
自行开发,即经当地政府批准,在总体规划指定的区域内自行开发、自行销售。
④房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别。
建设单位一般情况下目标单一,只建设而不经营;房地产开发企业既要开发又要建设,而且还要进行经营。在征地、拆迁、设计、建设等方面,房地产开发企业与建设单位又有相同之处。
施工企业一般只负责施工,不管征地、拆迁等前期工作,施工结束,验收合格交付开发企业;而开发企业既要从事土地开发和房屋建设,还要对土地和建筑产品进行经营,因此,具有生产、经营、服务三重性质。在工程的预、决算控制与管理方面,房地产开发企业与施工企业也有相同之处。
(2)房地产开发企业会计核算的内容
一般情况下,房地产开发过程主要分为五个阶段:投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。会计应适应不同阶段的资金使用需要进行核算。
①投资机会选择和决策阶段。
这一阶段会计的主要任务是对发生的相关研究费用进行核算,所发生的各项费用计入生产成本。
②开发前期工作阶段。
这一阶段主要涉及与开发工程有关的招投标、各种合同、条件谈判和签约等。这时,会计除了对发生的相关费用进行核算,将各项费用计入生产成本外,还应通过向银行等金融机构借款、发行股票或债券等方式进行筹资,并将筹资费用计入财务费用。
③建设施工阶段。
这一阶段的工作主要有土地征用和拆迁补偿、基础设施建设、建筑安装工程建设、竣工验收等。会计的主要工作是对发生的工程成本,分别记入生产成本科目及相关明细科目。工程竣工验收后,应计算开发项目的总成本和出售房屋的单位成本,及时结转。
④租售阶段。
这一阶段会计的主要任务是将销售收入计入主营业务收入,缴纳各种税金;核算财务成果,计算利润,计提留存收益等。
⑤售后服务阶段。
这一阶段主要是对售后服务发生的各项费用,应分别计入管理费用和销售费用等科目。

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