物业管理服务常见问题100例.pdf

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书籍描述

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《物业管理服务常见问题100例》由中国建筑工业出版社出版。

目录
业主、业主大会、业主委员会
1.什么是物业、业主、使用人?
2.业主有哪些权利和义务?
3.业主购置商品房时应注意哪些问题?办理房屋产权证应具备哪些条件?
4.房屋移交业主时如何查验房屋工程质量?要注意哪些问题?
5.配置在业主户内的共有设施,业主是否有权随意改动或拆除?
6.业主是否可随意改动室内的燃气设施?
7.能否在自家的窗户玻璃上做宣传广告或在窗台外面放置物品?
8.业主是否可在绿地内种植不属于绿化范围内的其他植被?
9.管井内的水表、电表虽然属于业主产权,业主是否可以随意更换?
10.业主是否有权查看物业区域内的监控录像?
11.业主是否可将自有地下室对外出租居住?
12-业主是否能在共用楼顶上自行安装太阳能热水器?
13.业主在小区内清洗油烟机时,物业服务企业应如何管理?
14.什么是业主大会?业主大会有哪些权利?
15.什么是业主委员会?业主委员会的职责是什么?
16.什么样的人可以担任业主委员会委员?业主委员会委员如何分工?
17.业主委员会何时成立?需要履行哪些程序?
18.业主委员会有哪些权利和义务?
19.业主委员会与物业服务企业之问有哪些区别与联系?
物业服务企业
20.物业服务企业资质分几级?可分别承担哪些物业项目?
21.物业服务企业在物业服务活动中有哪些权利和义务?
22.业主、物业服务企业、建设单位之间是什么样的关系?
23.物业服务企业管理服务范围是如何确定的?
24.适用于物业管理服务的法律、法规有哪些?
25.物业服务企业在承接物业项目时应注意哪些问题?
26.物业服务企业应如何具体安排节假日期间的物业服务工作?
27.物业服务企业如何规范物业相关档案?
28.物业服务企业如何进行IS09000质量体系认证?前期物业服务
29.在物业管理服务早期介入中,物业服务企业对建设中的物业应提出哪些利于日后管理服务的建议?
30.什么是前期物业管理服务?前期物业管理服务的主要内容有哪些?
31.如何签订前期物业服务合同?合同中应明确哪些内容?前期物业服务合同何时终止?
32.建设单位在前期物业管理服务活动中应承担哪些责任?
33.前期物业服务阶段对运行的设备怎样进行管理?
34.前期物业服务阶段的启动费用由谁来承担?
35.前期物业服务工作中的相关设施应由谁来完善?
36.前期物业服务文本资料准备工作有哪些?
37.业主人住前物业服务企业需要做哪些准备工作?
二次装修管理
38.业主在进行二次装修时应注意哪些问题?
39.如何规范业主的二次装修?
40.业主装修完毕后,由于出现问题给相邻的业主造成损失时是否要承担责任?
41.业主在装修时是否可以随意更换自有部分的窗户和防盗门?
42.业主在装修期间使用电梯时应注意哪些问题?
46.业主在装修房屋时是否可将燃气热水器排气管与烟道共用?
44.在业主装修阶段物业服务企业应履行哪些职责?
45.物业服务企业为什么要收取一定数量的装修保证金?
物业服务费与专项维修资金
46.如何确定物业服务费标准?物业服务费是如何构成的?有哪些方面的用途?
47.物业服务费如何计算?从何时开始计费?
48.是不是收取的物业服务费越低越好?
49.开发商的空置房屋或业主暂不居住的房屋是否可以不缴纳物业服务费?
50.物业服务企业收取了物业服务费是不是就必须“包打天下”?
51.物业服务企业收取了物业服务费是不是就必须对所管理的设施设备进行中修、大修或更新改造?
52.在高层建筑中居住一层的业主是不是可不缴纳电梯费用?
53.高层建筑中的二次供水设备运行费、采暖设备增压费为什么要由业主缴纳?
54.冬季供暖期间,业主因不居住(或不办公)是不是就可以不缴纳采暖费?
55.由于业主拖欠物业服务费,物业服务企业是否有权停电?
56.对于物业区域内的公共照明用电以及地下室内的用电是否可按公摊电费向业主收取?
57.如何控制物业服务的运行成本?
58.什么是专项维修资金?为什么业主要交存专项维修资金?
59.专项维修资金交存的标准如何确定?使用时有哪些程序?
工程质量与设施设备维护保养
60.房屋移交业主后出现的工程质量问题如何处理?物业服务企业扮演什么样的角色?
61.因房屋出现工程质量问题,业主是否可拒交物业服务费?
62.公共设施设备移交物业服务企业时应注意哪些问题?对于存在的问题应如何处理?
63.房屋修缮等级如何划分?修缮范围如何确定?
64.公共设施设备包括哪些内容?
65.如何制定设施设备的维护保养计划?
66.生活水箱如何进行维护保养及清洗?
67.供电设备如何进行维护保养和定期检修?
68.给水设备如何进行维护保养和定期检修?
69.消防设备如何进行维护保养和定期检修?
70.如何进行绿化养护?在修剪、施肥、打农药时要注意哪些问题?
71.当物业区域内的共用设施设备出现损坏需要进行中修、大修或更新改造时,物业服务企业应履行哪些程序?
72.业主户内设施设备出现问题时应如何处理?
73.在日常的物业服务中有哪些技术参数?这些技术参数有何作用?
74.物业服务企业如何进行节能降耗?
75.物业服务区域内有哪些相关标志牌?如何设置标志牌?
76.物业服务企业如何对物业区域内的相关用电、用水进行控制和分析?
77.如何管理使用电梯?
78.监控管理人员需要做哪些工作?

安全与风险防范
物业服务质量与沟通
附录一 中华人民共和国物权法
附录二 物业管理条例
附录三 物业服务收费管理办法
附录四 住宅专项维修资金管理办法
附录五 普通住宅小区物业管理服务等级标准<试行)
附录六 前期物业服务合同(示范文本)
附录七 业主规约(示范文本)
主要参考文献

序言
物业服务行业在我国是一个新兴的行业,是在近二十年中逐渐发展起来的。由于过去国家没有制定物业管理服务方面的法律、法规,所以在物业服务运作中,很多业主、开发商和物业服务企业,对物业服务的理念、物业服务的范围、物业服务的内容、物业服务的职责、物业服务费用的计取等方面,均没有一个明确的、统一的认识,常常在业主与物业服务企业之间、物业服务企业与开发商之间引发一些矛盾和纠纷,阻碍了物业服务工作的顺利开展。
近年来,国家相继出台了《物权法》、《物业管理条例》等一系列的法律、法规,明确了物业服务企业、业主和开发商的权利和职责,理顺了物业服务企业与业主或开发商之间的各种关系,规定了各种费用的收取和标准,使物业服务工作走上了健康发展的轨道。
本书从有关法律、法规的层面上,根据对有关条款的认识和理解,阐明怎样正确对待在物业服务工作中常见的一些矛盾和纠纷,以及如何完善和做好物业管理服务工作。书中将物业管理服务常见问题归纳为业主与业主大会及业主委员会、物业服务企业、前期物业服务、二次装修管理、物业服务费与专项维修资金、工程质量与设施设备维护保养、安全与风险防范、物业服务质量与沟通等8个方面的100个问题。通过对这些问题用法律、法规的有关条文进行对照分析,以使读者碰到类似问题时有所参考。

文摘
插图:

物业管理服务常见问题100例

假如物业服务企业在物业服务合同中已约定对业主的车辆进行保管,那么物业服务企业就要在日常的物业管理服务过程中履行对业主车辆的保管义务,如果未按合同的约定履行义务造成车辆损毁、丢失等,物业服务企业就要承担赔偿责任。
根据《物业管理条例》第36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”。因此,物业服务企业在日常的管理服务中由于未按物业服务合同的约定,如虽有安防人员24小时值守,但未按合同约定的要求履行义务,疏于管理,不负责任,最终导致其车辆出现安全问题,这样物业服务企业就出现了失职现象,由此物业服务企业就要承担相应的责任。所以,在日常的管理服务中物业服务企业安防人员要按照物业服务合同的约定要求履行职责。84.业主家中出现跑水事故后,物业服务企业是否要承担责任?
在日常的生活当中,经常因为使用不当或是安装等问题造成跑水事故,引发物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷,因此,业主家中出现跑水事故,应先界定清楚现场出现跑水的原因后,再来确定跑水责任。首先应明确的是业主自用部分出现的问题,还是共用设施出现的问题。

内容简介
《物业管理服务常见问题100例》根据《物权法》、《物业管理条例》,详细阐述了物业服务工作中常见的一些矛盾和纠纷,以及如何完善和做好物业管理服务工作。采用一问一答的方式,将物业管理服务常见问题归纳为8个方面:业主、业主大会、业主委员会;物业服务企业;前期物业服务;二次装修管理;物业服务费与专项维修资金;工程质量与设施设备维护保养;安全与风险防范;物业服务质量与沟通,共100个问题。对这些问题用法律、法规的有关条文进行对照分析,以使读者碰到类似问题时有所参考。

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