房地产企业管理攻略系列:房地产企业财务管控全方案.pdf

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编辑推荐
《房地产企业管理攻略系列:房地产企业财务管控全方案》实用性强,着重突出可操作性,可帮助财务管理全过程中的相关人员提升工作能力,使之为企业的项目管理创造价值、发挥更大作用。

作者简介
孙宝良,国内知名央企房地产集团公司副总会计师、财务部长、资金管理中心主任,高级会计师。现世界500强央企所属房地产集团从事房地产开发管理,有建筑施工企业、投资公司、房地产项目公司财务总监任职经历,在投融资管理、成本管理、税收筹划、股权收购等方面有丰富的实战经验和较全面的理论知识,组织建立了某央企房地产集团财务管控体系。
尹佳杰,中国注册会计师、中国注册税务师、中国注册评估师、高级会计师,国内知名央企房地产集团所属公司财务总监。毕业后一直从事财务工作,曾参与央企整体上市财务审计工作,先后担任过会计科长、资金科长、财务总监的从业经历,有建筑施工企业和房地产公司财务管理方面理论知识和实战经验,在资金管理、融资管理、税收筹划、会计核算方面有独到的见解和认识。有主持旧城改造房地产开发成功融资、税收筹划实战经验,曾在《会计之友》发表多篇文章。
杨家敏,中级会计师职称,国内知名央企房地产集团公司财务部财务经理。熟知房地产开发企业各项财务管理制度,一直从事指导集团内会计管理、核算工作。曾发表“浅析施工企业项目成本控制”等论文,主编“我国国有企业资本运营问题研究”课题获2009年中国铁道财会科研课题三等奖。

目录
第一章 建立财务管理系统 1
第一节 构建财务管理体系 2
要点1:财务管理的五大内容 2
要点2:房地产企业财务管理体系 4
要点3:构造财务管理体系的步骤与内容 5
第二节 房地产企业财务部的设置 8
要点1:地产集团财务管理中心的职能 8
要点2:分子公司及关联公司的财务部 8
第三节 房地产企业财务管理岗位职责 9
职责1:财务总监岗位职责 9
职责2:财务经理岗位职责 9
职责3:融资经理岗位职责 10
职责4:成本费用主管岗位职责 10
职责5:税务会计主管岗位职责 10
职责6:期款主管岗位职责 11
职责7:总账会计岗位职责 11
职责8:税务保险会计岗位职责 11
职责9:成本费用会计岗位职责 12
职责10:出纳岗位职责 12
职责11:资产管理员岗位职责 12
第二章 投资管理 13
第一节 投资管理概述 14
要点1:地产项目投资的控制 14
要点2:对外投资的控制 15
第二节 投资管理流程 18
流程1:短期投资控制流程 18
流程2:投资控制流程 19
流程3:投资决策控制流程 20
流程4:投资实施和监控流程 20
流程5:地产项目开发投资决策流程 21
第三节 投资管理制度 22
制度1:经营性投资管理办法 22
制度2:项目投资管理制度 24
第四节 投资管理表格 27
表格1:企业年度投资计划表 27
表格2:投资绩效预测表 28
表格3:长期股权投资明细表 28
表格4:持有至到期投资测算表 29
表格5:交易性金融资产监盘表 29
表格6:投资收益分析表 30
表格7:长期投资月报表 30
表格8:短期投资月报表 31
表格9:项目投资开发成本费用估算表 31
表格10:项目投资计划与资金筹措表 34
表格11:全部投资敏感性分析表 35
表格12:投资成本费用估算汇总表 35
表格13:项目投资收益分析表 36
第三章 融资管理 39
第一节 融资管理要点 40
要点1:房地产企业融资的特点 40
要点2:房地产融资的主要途径 40
要点3:根据自身实情来确定最优融资结构 43
第二节 融资管理流程 45
流程1:借款融资计划流程 45
流程2:借款融资申报流程 46
流程3:提款、用款控制流程 46
流程4:贷款归还控制流程 47
第三节 融资管理制度 47
制度1:地产集团融资管理制度 47
制度2:公司筹资内部控制制度 51
第四节 融资管理表格 53
表格1:融资项目登记表 53
表格2:项目融资申报表 54
表格3:开发贷款方案评审表 55
表格4:开发贷款提款申请审批表 56
表格5:开发贷款还款申请审批表 57
表格6:其他借款融资方案评审表 57
表格7:贷款还本付息结算表 58
第四章 全面预算管理 59
第一节 预算管理概述 60
要点1:全面预算管理组织 60
要点2:全面预算管理程序 61
要点3:全面预算管理的制度建设 64
要点4:房地产企业的预算编制方法 64
要点5:推行全面预算管理时须抓好三个结合 65
第二节 预算管理流程 66
流程1:年度预算编制流程 66
流程2:工程(非主体建安工程)预算流程 67
流程3:工程(主体建安工程)预算流程 67
第三节 全面预算管理制度 68
制度1:××××地产企业全面预算管理办法 68
制度2:预算审批工作程序 75
第四节 财务预算管理表格 76
表格1:主营业务收入现金预算表 76
表格2:其他业务收入现金预算表 76
表格3:收到的其他与经营活动有关的现金预算表 78
表格4:开发成本支出现金预算明细表 80
表格5:项目开发成本支出现金预算明细表 82
表格6:开发间接费用预算表 89
表格7:其他业务成本支出现金预算表 91
表格8:管理费用预算表 92
表格9:销售费用现金预算表 96
表格10:各项税费支出现金预算表 100
表格11:支付的其他与经营活动有关的现金预算表 101
表格12:投资收回现金预算表 102
第五章 资金管理 103
第一节 资金管理要点 104
要点1:资金的预算管理 104
要点2:积极抓好项目的资金筹措工作 104
要点3:资金的风险管理 104
要点4:加强资金的监督管理 105
第二节 资金管理流程 105
流程1:资金清查流程 105
流程2:售楼现场收款流程 106
流程3:预结算及工程进度款(采购)支付流程 107
流程4:零星材料款(金额在10000元以内)的付款流程 107
流程5:大宗材料款(金额在10000~100000元)的付款流程 107
流程6:招标材料款(金额在100000元以上)的付款流程 107
流程7:工程款的付款流程 108
第三节 资金管理制度 108
制度1:货币资金内部控制制度 108
制度2:销售收款管理细则 114
制度3:款项支付业务管理制度 119
制度4:资金计划与执行分析管理办法 124
制度5:资金调度与核算管理办法 125
制度6:对外借款管理办法 126
制度7:担保管理办法 127
第四节 资金管理表格 128
表格1:资金账户资料登记表 128
表格2:××项目××月资金计划及审批表 129
表格3:项目公司、集团公司本部年度资金计划与平衡分析表 130
表格4:项目建设资金计划与平衡分析表 131
表格5:项目公司、集团公司月度资金计划与执行分析表 131
表格6:贷款预警分析表 133
表格7:资金内部调拨单 133
表格8:内部担保联系单 134
表格9:内部担保申请单 134
第六章 成本控制与管理 135
第一节 成本控制与管理要点 136
要点1:房地产企业的成本费用构成 136
要点2:房地产企业成本控制的总体战略 137
要点3:房地产开发关键环节的成本控制 138
第二节 成本控制流程 149
流程1:招投标阶段的成本控制流程 149
流程2:费用签证管理流程 150
流程3:费用报销管理流程 150
第三节 成本控制制度 151
制度1:房地产企业成本控制制度 151
制度2:目标成本管理实施细则 157
制度3:成本目标分解工作细则 160
第四节 成本控制表格 162
表格1:项目目标成本测算表 162
表格2:地区各类建筑各种档次物业建筑成本水平表 173
表格3:项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议 174
表格4:项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议 175
表格5:项目 月合同价款变更情况汇总表 175
表格6:建安成本动态控制表 176
第七章 会计核算管理 177
第一节 会计核算管理要点 178
要点1:房地产开发企业会计核算对象 178
要点2:设计和调整会计单据 178
要点3:科学设置会计科目与账簿 178
要点4:统一会计核算程序和规则 183
第二节 会计核算管理流程 184
流程1:会计核算组织流程 184
流程2:账簿记录组织流程 184
流程3:部门日常费用核算工作流程 185
流程4:审核付款及报账流程 185
流程5:固定资产购进核算流程 186
流程6:固定资产提取折旧核算工作流程 187
流程7:固定资产清理报废核算工作流程 187
流程8:工程款项付出及报账流程 188
流程9:材料采购报账核算流程 188
流程10:审核采购付款流程 189
流程11:应付账款核算流程 189
流程12:主营业务成本核算工作流程 190
第三节 会计核算管理制度 190
制度1:地产集团会计管理及核算规范 190
第四节 会计核算管理表格 210
表格1:账簿启用和经管人员一览表 210
表格2:会计账册登记表 210
表格3:进账日报表 210
表格4:财务日报表 211
表格5:记账凭证 212
表格6:收款凭证 212
第八章 工程结算控制 213
第一节 工程结算控制要点 214
要点1:建立明确的工程竣工结算管理办法及流程 214
要点2:工程竣工结算资料的确认 214
要点3:加强工程竣工结算中的廉政建设 214
要点4:做好工程结算审核 214
第二节 工程结算流程 216
流程1:工程结算审核流程 216
流程2:建设工程竣工结算审计流程 218
流程3:工程(非主体建安工程)结算流程 218
流程4:工程(主体建安工程)结算流程 219
第三节 工程结算控制制度 220
制度1:工程竣工结算管理规定 220
制度2:工程付款管理制度 222
第四节 工程结算管理表格 226
表格1:付款审批表 226
表格2:工程款支付申请表 226
表格3:工程款已支付报表 227
表格4:结算项目基本信息表 228
表格5:结算审批表 228
表格6:工程结算复审情况表 230
第九章 内部审计管理 231
第一节 内部审计概述 232
要点1:内部审计 232
要点2:审计工作的基本原则 232
要点3:发挥企业内部审计的战略职能优势 233
第二节 审计工作流程 234
流程1:一般审计工作流程 234
流程2:审计部审计工作流程 236
第三节 审计管理制度 237
制度1:内部审计制度 237
制度2:审计组管理制度 243
第四节 内部审计管理表格 256
表格1:审计工作方案 256
表格2:审计工作底稿 256
第十章 税务风险控制 257
第一节 税务风险控制要点 258
要点1:税务风险内控的内容与要素 258
要点2:建立税务内控管理组织 258
要点3:营造税务的内控环境 259
要点4:税务风险内控制度 260
要点5:要加强税务风险识别 260
要点6:确保税务风险管理的信息沟通顺畅 261
要点7:要积极进行纳税筹划 262
要点8:要积极应对税务检查 263
第二节 税务内部控制流程 265
流程1:税务风险管理流程 265
流程2:日常税务管理流程 266
流程3:发票管理流程 267
第三节 税务内部控制制度 267
制度1:税务管理规范 267
制度2:税务风险管理制度 269
第四节 税务内部控制表格 275
表格1:纳税风险评估报告内容表 275
表格2:发票领取登记台账 276

序言
近十年来房地产行业及房地产企业在管理技术及管理水平上无疑有了长足的进步,地产企业对于管理的认识及依赖程度也空前增强,可以预见,未来房地产企业不可避免地要受国家宏观政策层面周期性的调控,随着房地产行业日渐成熟,具备良好的资金实力和品牌影响力的企业将占据更大的市场份额,原来靠对土地这个核心资源投机和博弈而获取暴利的爆炸式增长模式将不复存在,房地产行业将由此步入向管理要效益的时代。房地产企业管控一体化将是未来发展的趋势,作为资金密集型行业,财务管控体系建立及有效执行尤为重要。优秀房地产企业在快速发展的同时对管理体系的建设十分重视,编者通过大量的研究和管理实践总结出,管控的目的不仅仅是控制风险,而是为了实现企业价值的最大化,管控模式的设计以及每个专业的管控方式和方法需要以价值最大化为导向。每个企业在发展的不同阶段管控模式也不尽相同,没有能适应所有企业的管控模式,实务中财务管控体系建立及有效运行需要三个匹配:成熟度匹配、能力匹配、激励匹配。
编者长期从事房地产开发企业财务管理工作,在日常工作中发现很多财务人员存在“重核算、轻管理”现象,财务人员价值不能有效体现,很多房地产财务管理的书籍也主要以财务核算为主,缺乏系统的财务管控方面知识,于是产生想梳理一本包括投资管控、融资管控、资金管控、成本管控、全面预算管控、审计管控、税务风险管控等方面房地产企业财务管控书籍,由于知识面所限一直未能付诸行动。最近,由于建立集团财务内控体系,对财务相关制度及流程进行梳理,我们编著了《房地产企业财务管控全方案》一书。
本书从财务总监的专业视角,分步骤、分流程阐明财务管控的工作技能,精选国内先进房地产企业的相关制度、工作流程、工作图表,从投资开始到项目终结审计全流程解析财务管控的方法及核心要点,实用性强,着重突出可操作性,可帮助财务总监及财务人员提升工作能力,使财务人员为企业创造价值发挥更大作用。
本书由孙宝良、尹佳杰、杨家敏主编,在编写过程中,获得了许多房地产策划机构、房地产一线从业人员和朋友的帮助与支持,其中参与编写和提供资料的有匡仲潇、王高翔、何志阳、陈世群、文伟坚、张杰、姚根兴、鞠晴江、侯其锋、胡冬智、何亚龙、刘少文、靳玉良、李景吉、李景安、王玲、匡五寿、张众宽、郭华伟、雷蕾、彭塞峡、秦广、张燕、曹岘、安迪、李宗坪、王娅婕、刘庆彤、李韧、鲁海波、滕宝红,最后全书由尹佳杰统稿、审核完成,在此对他们一并表示感谢!
编者

文摘
第一章 建立财务管理系统 11
企业财务管理系统是企业管理体系中重要的组成部分,是企业在一定的战略目标指导下,对于企业的经营活动和投、融资活动实施有计划、协调运作的各项财务管理活动,通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实的价值化管理体系;它包括为制定、实施、实现、评审和保持财务管理方针所需的组织机构、规划活动、机构职责、惯例、程序、过程和资源等。 11
第一节 构建财务管理体系 11
要点01:财务管理的五大内容 11
要点02:房地产企业财务管理体系 13
要点03:构造财务管理体系的步骤与内容 14
第二节 房地产企业财务部的设置 16
要点01:地产集团财务管理中心的职能 17
要点02:分子公司及关联公司的财务部 17
第三节 房地产企业财务管理岗位职责 18
职责01:财务总监岗位职责 18
职责02:财务经理岗位职责 18
职责03:融资经理岗位职责 18
职责04:成本费用主管岗位职责 19
职责05:税务会计主管岗位职责 19
职责06:期款主管岗位职责 19
职责07:总账会计岗位职责 19
职责08:税务保险会计岗位职责 20
职责09:成本费用会计岗位职责 20
职责10:出纳岗位职责 20
职责11:资产管理员岗位职责 21
第二章 投资管理 22
房地产企业的投资分为地产项目投资,及一些对外投资,如股票投资、债券投资等。只要有投资,就一定有风险,所以,不管是地产项目投资还是对外投资,都需要加以控制以规避风险,并获得最大的收益。 22
第一节投资管理概述 22
要点01:地产项目投资的控制 22
要点02:对外投资的控制 23
第二节 投资管理流程 25
流程01:短期投资控制流程 25
流程02:投资控制流程 26
流程03:投资决策控制流程 28
流程04:投资实施和监控流程 29
流程05:地产项目开发投资决策流程 30
第三节 投资管理制度 31
制度01:经营性投资管理办法 31
制度02:项目投资管理制度 33
第四节 投资管理表格 37
表格01:企业年度投资计划表 37
表格02:投资绩效预测表 37
表格03:长期股权投资明细表 37
表格04:持有至到期投资测算表 38
表格05:交易性金融资产监盘表 38
表格06:投资收益分析表 39
表格07:长期投资月报表 39
表格08:短期投资月报表 40
表格09:项目投资开发成本费用估算表 40
表格10:项目投资计划与资金筹措表 43
表格11:全部投资敏感性分析表 43
表格12:投资成本费用估算汇总表 44
表格13:项目投资收益分析表 44

内容简介
《房地产企业管理攻略系列:房地产企业财务管控全方案》从财务总监的专业视角,分步骤、分流程阐明财务管控的工作技能,精选国内先进房地产企业的相关制度、工作流程、工作图表,从投资开始到项目终结审计全流程解析财务管控的方法及核心要点,实用性强,着重突出可操作性,可帮助财务总监及财务人员提升工作能力,使财务人员为企业创造价值发挥更大作用。

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