房地产的供求与保障.pdf

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书籍描述

编辑推荐
解答一切你所关心的房地产问题
房价到底高不高?
房地产市场到底是供不应求还是供过于求?
房价收入比和购房能力是什么关系?
为什么房价不涨租金涨?
中国的房地产业是不是一个大泡沫?
房地产市场的可持续性怎么样?
真正有效的房价调控是什么样的?

作者简介
徐滇庆
加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。兼任北京大学、中山大学、香港科技大学、东北大学、西安交通大学、华中科技大学、东北财经大学等高校客座教授。加中金融学会顾问,中国留美经济学会学术委员,《中国经济评论》、《数量经济技术经济研究》等经济学杂志编辑。
曾任世界银行和亚洲开发银行顾问、长城金融研究所所长。
2003年获孙冶方经济学奖,2012年获张培刚发展经济学奖。著有《政府与经济发展》《世界格局与中国经济发展策略》《政府在经济发展中的作用》《房价与泡沫经济》《房价与物业税》《终结贫穷之路》《经济命脉系三农》《中国不怕》《看懂中国贫富差距》《房产税》等几十部专著。在北美、欧洲和中国大陆的学术杂志上发表数百篇论文。
李昕
2009年取得中山大学岭南学院世界经济专业博士学位。读博期间获国家留学基金委资助赴加拿大西安大略大学公派留学一年,现为北京大学中国经济研究中心博士后研究员。

目录
目录
前  言
第1章 房价到底高不高 / / 1
1.1 评价房价的参照系  / / 2
1.2 决定房价的要素  / / 7
1.3 推动房价上涨的动力  / / 12
1.4 房价暴涨的转移效应  / / 15
1.5 导致房价下跌的原因  / / 18
1.6 房价下跌意味着什么  / / 22
第2章 人均住房面积 / / 25
2.1 为什么要关注城镇人均住房面积  / / 26
2.2 凭空而来的住房增量  / / 28
2.3 宏观统计和微观统计的区别  / / 29
2.4 拥有住房状态和户籍  / / 30
2.5 计算人均住房面积的次优方案  / / 32
2.6 城镇人均住房面积的长期预测  / / 36
第3章 供过于求还是供不应求 / / 39
3.1 是供不应求还是供过于求  / / 41
专题3-1 未来15年内的人口、就业变动趋势  / / 43
3.2 住房存量有多少  / / 44
3.3 城镇化加速提升了住房需求  / / 47
3.4 城镇住房需求预测  / / 53
3.5 长期态势,供不应求  / / 60
3.6 房价会下降吗  / / 63
3.7 空置房之谜  / / 66
第4章 房价收入比的困惑 / / 69
4.1 房价收入比引起的困惑  / / 70
4.2 “房价收入比”是怎么算出来的  / / 71
4.3 能不能横向比较世界各国的房价收入比  / / 76
4.4 房价收入比和购房能力之间的关系  / / 79
4.5 计算房价收入比的目的  / / 80
4.6 在统一标准下计算房价收入比  / / 82
专题4-1 各省房价收入比计算步骤  / / 93
第5章 房价不涨房租涨 / / 103
5.1 房租暴涨  / / 104
5.2 房租暴涨的原因  / / 106
5.3 租房好还是买房好  / / 107
5.4 是真实投资回报率还是名义投资回报率  / / 109
5.5 购租比与业主成本  / / 111
5.6 购租比的变化趋势  / / 114
5.7 应对房租暴涨的对策  / / 115
第6章 房地产泡沫经济 / / 117
6.1 被滥用的泡沫经济概念  / / 119
6.2 经济泡沫并不等于泡沫经济  / / 121
专题6-1 经济周期与泡沫经济  / / 123
专题6-2 泡沫经济的种类  / / 125
专题6-3 股票和房地产是泡沫经济的主要载体  / / 126
6.3 真实需求和投机需求  / / 127
专题6-4 投资与投机的区别  / / 130
6.4 泡沫经济的识别原则  / / 132
6.5 泡沫经济的正反馈机制  / / 134
6.6 治理泡沫经济优先于增加供给  / / 135
6.7 泡沫经济形成的过程  / / 137
6.8 泡沫经济形成的条件  / / 139
6.9 泡沫经济崩溃的条件  / / 140
6.10 为什么许多人热衷于泡沫经济  / / 142
6.11 房地产泡沫经济与银行的关系  / / 144
第7章 房地产市场的可持续性 / / 147
7.1 是否发放按揭贷款是评估房地产市场可持续性的重要指标  / / 148
7.2 银行发放按揭贷款的原则  / / 148
7.3 银行发放按揭贷款的极限“房价收入比”  / / 150
7.4 决定购房能力的要素  / / 152
第8章 贫富差距恶化推高房价 / / 155
8.1 房地产市场乱象的根源在于贫富差距太大  / / 156
8.2 贫富差距日趋严重  / / 157
8.3 从四个角度观察贫富差距  / / 161
8.4 在三个层次上缩小贫富差距  / / 162
8.5 当前的税制具有鲜明的计划经济特色  / / 163
8.6 税制改革的基本思路  / / 165
8.7 改革税制是治理房地产市场的基础  / / 167
第9章 务必重视政策的边界 / / 169
9.1 任何政策都要有明确的边界  / / 170
9.2 政府政策中的控制变量和状态变量  / / 172
9.3 按收入划分购房者的边界  / / 174
专题9-1 中产家庭购房能力估算  / / 175
9.4 难道高收入群体不是老百姓?  / / 177
9.5 针对不同组别购房者制定不同政策  / / 179
9.6 各类住宅的边界划分  / / 181
9.7 划分边界要有定量基础  / / 182
第10章 限价的要害 / / 185
10.1 限房价的要害  / / 186
10.2 四种评估房价的方法  / / 186
专题10-1 四种房价评估法  / / 190
10.3 限房价的实践和教训  / / 196
10.4 限房价缺乏理论支持  / / 197
10.5 限价限价,骑虎难下  / / 201
10.6 限房价是开历史倒车  / / 203
第11章 限购,切莫捡了芝麻丢了西瓜 / / 205
11.1 高房价逼出的限购政策  / / 206
11.2 限购有没有理论根据  / / 209
11.3 限购是否有成功的先例  / / 211
11.4 限购的副作用  / / 213
11.5 切莫捡了芝麻丢了西瓜  / / 213
第12章 限户型,公平竞争 / / 217
12.1 土地资源配置与市场失灵  / / 218
12.2 招拍挂与豪宅  / / 219
12.3 供不应求情况下的公平  / / 221
12.4 限户型有利于中低收入家庭  / / 222
12.5 限户型促进公平竞争,有利于压低地价  / / 222
12.6 限户型的可行性  / / 225
第13章 房价调控是一项系统工程 / / 227
13.1 针对高房价打出的组合拳  / / 229
13.2 房地产市场的控制变量和状态变量  / / 231
13.3 房价调控是项系统工程  / / 233
13.4 为什么说房地产是国民经济的支柱  / / 234
13.5 国民经济系统的内在联系  / / 239
13.6 “肠梗阻”的必然性  / / 244
13.7 房价调控的目标  / / 248
13.8 苍白乏力的辩解  / / 249
13.9 打压房价切莫误伤内需  / / 250
13.10 托宾税:整治过度投机的利器  / / 251
13.11 托宾税是纠正房地产市场失灵的对策  / / 253
13.12 都市规划与房价  / / 255
13.13 牵牛要牵牛鼻子  / / 256
第14章 谁最害怕房产税 / / 259
14.1 房产税举步维艰  / / 260
14.2 开征房产税的目的  / / 263
14.3 征收房产税的法理基础  / / 265
14.4 房产税改革要点  / / 266
14.5 房产税制度设计  / / 268
14.6 房产税的边界  / / 271
14.7 房产税改革是税制改革的一部分  / / 274
14.8 按照公告房价开征房产税  / / 277
14.9 房产税与房价  / / 279
14.10 谁最害怕征收房产税  / / 280
第15章 廉租房非抓不可 / / 283
15.1 保障房大跃进,空谈误国  / / 284
15.2 偷天换日,浑水摸鱼  / / 288
15.3 商品房和廉租房的区别  / / 289
15.4 他山之石可以攻玉  / / 290
15.5 廉租房的资金来源  / / 293
15.6 廉租房到了非抓不可的关头  / / 298
第16章 经济适用房的产权界定 / / 301
16.1 经济适用房的来历  / / 302
16.2 围绕着经济适用房的争论  / / 303
16.3 什么是中产阶级的边界  / / 304
16.4 不能补贴中产阶级  / / 305
16.5 排队能排出什么来  / / 307
16.6 产权模糊,滋生寻租  / / 310
16.7 明确产权归属,加速经济适用房建设  / / 312
第17章 防范金融危机是当务之急 / / 315
17.1 房价是一个金融问题  / / 317
17.2 外部资金流对房市的冲击  / / 321
17.3 外资是不是只冲击中国一线城市的房价  / / 327
17.4 外资流入房地产市场是否可怕  / / 328
17.5 银行中的“堰塞湖”  / / 330
17.6 居民存款的不稳定性  / / 337
17.7 防范金融危机,唯此为大  / / 340
参考文献 / / 343

序言
前言
2013年10月29日,习近平同志指出:“解决群众住房问题是一项长期任务,还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决,保障性住房总体不足,住房资源配置不合理、不平衡等问题……从我国国情来看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系……要千方百计增加住房供应,同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置,建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系,倡导符合国情的住房消费模式。”
习近平同志的讲话明确地指出要尊重市场规律,注重采取经济手段,切实改善供求关系,该政府管的就一定要管好。要认真落实资金和土地,给低收入群体多盖一些廉租房。要增加供给,缓解住房市场供不应求的矛盾,逐步稳定房价。
回顾以往,教训深刻。2010年,政府针对飞涨的房价出台了一系列“有史以来最严厉的房价调控政策”。毫无疑问,高房价不好,房价暴涨尤其不好。制止房价暴涨符合大部分民众的愿望。上面决心大,下面呼声高,新闻媒体一面倒,非把房价打下来不可,像唐•吉诃德一样把房价当作了敌人。
显然,房价就和人的体温一样,只不过是反映房地产市场或人体系统运作的一个指标。房价暴涨就像发高烧一样,都不好。可是,医生绝对不能看到来个发烧的病人就拿体温作为斗争对象,非把体温降下来不可。发高烧有不同的病因。也许是肺炎,也许是外伤感染,只有对症下药才能把体温降下来。如果把病人丢进冰箱,体温降了下来,病人也给整死了。
随着时间的推移,调控政策的效果并不明显。一方面,房价依然居高不下,另一方面,经济增长速度放缓,逼出了一系列“稳增长”的政策。有人说调控纯属“空调”,调控或将“无疾而终”。有些人嘴上虽然还硬,心里却七上八下,不知道什么时候收场。明明是一番好心,为何效果不彰,没有办成好事?
中国经济改革是前无古人的伟大壮举。摸着石头过河是无法避免的理性选择。一项政策是否正确要看实践的效果。毕竟,实践是检验真理的唯一标准。
没有理论的实践是盲目的实践,盲目的实践是走不远的。在房价调控过程中冒出来许多似是而非的问题,值得认真推敲。
经济理论反复阐明,房价和其他价格一样,是个货币现象。试想,如果左手按住房价,右手却在不断地增发货币,房价还能按得住吗?有没有认真考察一下,房价和货币发行之间有些什么关系?
经济理论反复阐明,如果房地产市场上供不应求,必然存在房价上涨的压力。房地产市场到底是供不应求,还是供过于求?究竟城镇居民的人均住房面积有多大?从1994年开始房改,至今还不到20年。大量兴建商品房的时间更短,难道在这么短的时间内就已经满足了广大民众对住房的需求?根据我们的估算,当前全部住房还不到2030年住房需求总量的一半。房地产业任重道远。为什么有人硬说住房已经大大过剩,并且根据这一点断定房价非跌掉一半不可?
经济理论反复阐明,超出居民购买力的物价是站不住脚的。许多人说老百姓买不起住房,为什么房价还不掉下来?究竟老百姓有没有购房能力?事实上,由于贫富差距越来越大,92%的人买不起房,可是还有高收入群体,大约8%的人不仅买得起房,还有能力买好多套房。难道高收入群体就不是老百姓吗?实践证明,凡是相信房价即将大幅度下跌的人都吃亏了。
经济理论反复阐明,泡沫经济的危害性极大,很容易导致金融危机。有人说中国的房地产业就是一个大泡沫。为什么这个泡沫到现在还不迸裂?如何判断泡沫经济?如何防范金融危机?
经济理论反复阐明,必须用系统工程的观点来观察宏观经济,房地产业和上下游产业的关系非常密切,牵一发而动全身。打压房价对其他行业有多大的冲击?房地产业到底是不是一个支柱行业?房地产业今后的发展方向是什么?实践证明,前段时间的房价调控原意是限制需求,结果,正常需求没有下来,反而把供给打下来了。供不应求的矛盾更加严重,弄不好房价可能出现报复性反弹。
为什么限购、限价政策说出台就出台,可是房产税就是出不来?在经济发展过程中应当如何摆正看得见的手和看不见的手的位置?
有人说,坚持限购、限贷不动摇,有信心坚决把房价打下去。历史经验告诉我们,要敬畏经济规律,不要迷恋什么“信心”。
学风浮躁是当前的大敌。在房价问题上缺乏认真的研究,没有严肃地讨论切磋。有些人迎合民粹主义思潮,捕风捉影,信口开河,哗众取宠。我们尊重每一个人的发言权,不过,是不是应当更加严谨一些?许多人批评政策多变,朝三暮四。为什么总是急匆匆地出台一些行政干预措施,按下葫芦浮起瓢,手忙脚乱?
樊纲说得比较客观:“当制度一时紧急又建立不起来的时候,经济手段无法马上用的时候,作为应急手段,行政手段要马上上来,把泡沫先抑制住再说。但是,这终究不是长远的办法,终究要通过各种新的制度的建设,包括经过一段时间的试点来建立新的制度,用经济的手段,用税收、利率、信贷等政策来替换下类似‘限购’这样的政策。”只要注意理论学习,抓紧制度建设,今后就可以少来一点应急手段,少折腾一点。
与其头痛医头脚痛医脚,还不如坐下来,认真讨论一下两年以来房价调控的理论和实践,从中总结出一些规律性的东西,在制度建设上下工夫。治理房地产市场,一定要标本兼治。迅速推进整体税制改革和金融体制改革,通过财税、金融手段抑制房地产投机活动,提高资源分配效率,缩小贫富差距。大力修建廉租房,照顾低收入群体,在效率和平等之间找到一个合适的切入点。与此同时,有必要认真讨论土地政策,配合城镇化进展统筹安排城市建设用地和农村宅基地,增加商品房供给,缓解供求矛盾。
说千道万,不离根本,在回顾、展望、研究、制定房地产政策的时候,切切牢记:尊重知识,敬畏规律。经济规律犹如大江东去,不可抗拒。我们要了解规律,顺应规律,按规律办事。违背经济规律的人,无论出于何等好心,最终一定会受惩罚。
虽说房地产业只是国民经济中的一个部分,可是一滴水可以映照出整个世界。房价调控涉及宏观、微观、金融、国民经济核算等多个领域。有必要结合这些领域的经济学理论,分别讨论房价调控中遇到的问题。只有在理论的指导下,才能比较深刻、全面地了解房地产业发展的内在规律。尤其重要的是,对于房地产业的一些基本数据和指标要严格地定量讨论。例如,房价收入比、居民住房需求、人均住房面积、居民收入的不均衡状态,等等。众所周知,房地产数据质量很成问题,许多官方数据似是而非,边界不清。今后整理、规范统计口径的任务还很重。没有定量分析就只能是非左即右,一放就乱,一管就死。在许多情况下,最佳对策往往是折中的结果,而折中就一定要注意定量分析,特别要注意政策的边界。
30多年前,当中国刚刚开始改革开放的时候,没有人能够想到中国会突飞猛进,取得如此辉煌的成就。30多年以后,人们会如何看待今天?我们衷心希望中国能够一如既往地保持高速增长。为此,必须采取措施不让房价上涨过快,防止出现房地产泡沫经济。一旦爆发金融危机,就可能彻底颠覆高速发展的大好形势。令人担忧的是,采用限购、限价等行政措施打压房价,虽然房价上涨的幅度掉了下来,却搞乱了金融市场秩序,在银行中出现了一个规模空前的“堰塞湖”。爆发金融危机的概率非但没有降低,反而越来越高。房价暴涨只不过是肌肤之疮,金融危机才是心头大患。
对于如何调控房价,完全可以平心静气,慢慢讨论,不争一时之气,不做惊人之语。让历史和后人来检验是非曲直。但愿在十年、几十年后,当人们回顾21世纪初中国经济发展时,本书提供的分析和资料有些参考价值。
非常感谢北京大学中国经济研究中心和北京师范大学国民核算研究院提供的无与伦比的研究环境。非常感谢加拿大西安大略大学休伦学院(Huron University College, University of Western Ontario)的同事们大力支持我投入有关中国经济问题的研究。
在写作这本书的过程中,我们得到了许多朋友的帮助。衷心地感谢姚洋、邱东、周其仁、吴敬琏、卢锋、李玲、李稻葵、霍德明、茅于轼、张曙光、盛洪、郑玉歆、汤敏、宋旭光等人的支持和帮助。
这本书是李昕博士和我合作的第五本书。她刻苦努力,基本功非常扎实,总能够以最快的速度高质量地完成交给她的科研任务。本书中大部分数据处理和回归分析都是她完成的。东北财经大学的刘颖教授于2012年来到加拿大西安大略大学休伦学院访问,她在独立完成自己的研究课题基础上对本书的许多章节做出了很大的贡献。
本书写作得到了国家自然科学基金国际重大合作项目(7081017020)和教育部人文社会科学重点研究基地项目(2009JJD790002)的资助。
几乎所有的作者都真诚地对夫人奉献上他们的谢意,我对此深有同感。写书是一项非常耗时耗力的事情,要集中精力思考,一个字一个字,敲出数百页来。如果没有关克勤提供的后勤支持和各方面的帮助,我根本就不可能在这么短的时间内完成这本书的写作。
我和机械工业出版社很有缘分,合作多次,非常愉快,非常钦佩他们的高效率和严谨的工作态度。机械工业出版社华章公司的颜诚若提出了许多很好的建议,在此再次表示衷心的感谢。
本书结合实际,尽力让比较抽象的经济学理论更容易被读者理解。书中直率地谈出自己的一些观点,难免有许多不妥的地方,希望能够起到抛砖引玉的作用,衷心地欢迎各位朋友批评指教。

徐滇庆
2013年11月8日

内容简介
即便是“有史以来最严厉的调控房价政策”,中国房价依然坚挺,甚至一路上扬。
中国的高房价道理何在?
作为商品的房地产与大部分人的居住需求如何协调?
政府的房地产调控将走向何方?

本书帮你厘清与房价有关的许多似是而非的问题:
■ 房价到底高不高?
■ 房地产市场到底是供不应求还是供过
  于求?
■ 房价收入比和购房能力是什么关系?
■ 为什么房价不涨租金涨?
■ 中国的房地产业是不是一个大泡沫?
■ 房地产市场的可持续性怎么样?
■ 真正有效的房价调控是什么样的?
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