房地产投资与开发法律实务.pdf

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书籍描述

编辑推荐
《房地产投资与开发法律实务》由法律出版社出版。

名人推荐
《房地产投资与开发法律实务》面向的是广大房地产开发企业,主要是为了解决开发企业在投资和开发过程中面临的法律问题,是一本很好的参考书籍。通过这本书,我们可以在业务决策时能够从中获得重要的参考意见,在进行合同管理时能够对重要问题予以足够的重视,在面临争议纠纷时能够对相关问题有必要的了解。
——全国工商联房地产商会会长聂梅生
本书的特点是,第一,全书实用性较强,依据该书的指引,实务可操作。第二,不迥避热点问题,如招牌挂存在的问题、股权转让、代建制、小产权房问题等,把读者带至该领域的最前沿,并告诉读者该领域的风险及如何化解这些风险。第三,有一定的理论分析。现实社会中存在的问题,最终都要上升到理论高度来认识,通过理论来指导现实的运行。作者做了比较有益的尝试。第四,全书具有系统性、整体性,从土地的取得到开发,从房地产销售到税收谋划,环环相扣。相信读者通过阅读该书,对房地产的全程运作会有所了解,对一些热点问题有所解惑,业务和理论都会得到提高。
——中国政法大学教授、博士生导师符启林
房地产投资与开发所涉及的财产关系复杂,需要用尽可能完善的合同去规定和约束。本书所提供的知识与案例,有利于开发商合理地运用法律保护自身利益。“明投资诀窍,知法律玄机”为本书一大特点。特此推荐!
——北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科
本书梳理了房地产业的基本制度,分析了房地产开发企业的投资与开发方式,详细介绍了开发企业从取得国有土地使用权、建设施工,到商品房销售、交付的所有环节,以及整个投资与开发所涉及的相关纳税环节和税种,具有很高的专业性和实务性。
——国士资源部法律中心副主任、研究员 佟绍伟
周胜为人低调,经验丰富,没想到他把开发解读得如此详尽,让我这个开发商都“羡慕、嫉妒”。读着他的书,能让我静下来检视自己、思考未来。
——中冶时代置业有限公司总经理刘庆强

作者简介
周胜,律师,北京市中洲律师事务所高级合伙人;中国政法大学法学学士、北京大学光华管理学院EMBA;北京市律师协会财务委员会秘书长;中国法学会WTO研究会理事,中华全国律师协会民事委员会委员,北京房地产学会理事,北京市律师协会土地法专业委员会副主任;中国青年创业国际计划(YBC)复审导师;中国政法大学法学院、中国人民大学律师学院、清华大学紫荆中心兼职教授。周胜律师长期担任任房地产开发企业、外资企业、政府部门的法律顾问,专业从事金融、房地产、建筑工程、外商投资法律服务。擅长公司的兼并、收购、外商投资、房地产金融、土地转让、房地产项目转让、房地产开发、销售、物业管理、工程招投标、工程款结算等法律业务。周胜律师先后撰写了“集体建设用地流转的疑难问题研究”、“中国房地产企业融资的特点和模式”、“中国房地产业限外政策解读”等数十篇专业论文;担任《中国房地产法研究》(法律出版社)第一卷、第二卷的执行编辑;主编《外商投资房地产法律实务》(法律出版社);与人合著《律师办理土地法律业务操作指引》(北京大学出版社)。

目录

前言——中国房地产政策演变30年
第一篇建设用地使用权投资
第一章出让方式取得国有建设用地使用权
第一节招拍挂出让方式的法律风险
一、出让标的
二、出让权限
三、规划条件及附图
四、毛地或生地出让
五、出让底价与竞买保证金
第二节招标、拍卖、挂牌出让利弊分析
一、招标出让利弊分析
二、拍卖出让利弊分析
三、挂牌出让利弊分析
第三节招拍挂出让方式的最新政策及发展趋势
一、促进招拍挂制度的功能转型,充分发挥宏观调控功能
二、完善招拍挂制度构架,适应现实需求
三、以招标方式出让将逐渐增多
四、完善住房用地招拍挂计划公示制度
五、普及网上出让
六、完善出让合同
七、加强国土资源监管机制和力度
第四节其他出让方式
一、协议出让
二、划拨方式
第二章转让方式取得国有建设用地使用权
第一节项目转让与股权转让对比分析
一、项目转让与股权转让的含义
二、项目转让与股权转让对比分析
第二节项目转让
一、项目转让的条件
二、“一地多卖”
三、在建工程转让
四、付款方式
第三节股权转让
一、其他股东的优先购买权
二、重刻印章
三、税费缴纳
四、价款构成
五、股权转让合同
第四节转让交接
一、项目公司交接
二、项目交接
第三章集体建设用地使用权
第一节集体建设用地使用权的流转方式
一、集体建设用地使用权流转的主体限定
二、集体建设用地使用权的流转方式
第二节集体建设用地使用权流转的困境与出路
一、集体建设用地使用权流转的困境
二、集体建设用地使用权流转的出路
第三节集体土地上房屋征收与补偿
一、完善集体土地上房屋征收与补偿的立法
二、保障集体土地上被征收农民的知情权和决策权
第四节“小产权房”的性质及解决途径
一、“小产权房”的性质
二、“小产权房”的现行法律规制
三、“小产权房”的解决途径
第五节“城中村”改造
一、“城中村”的现状
二、“城中村”改造涉及的现行规范性文件
三、“城中村”改造的模式
第四章土地储备制度及土地一级开发
第一节土地储备制度
一、土地储备制度概述
二、土地储备制度现行规范体系
三、土地储备制度的现存法律问题
四、土地储备制度应纳入土地管理法
第二节土地一级开发
一、土地一级开发概述
二、土地一级开发运作模式
第五章闲置土地
第一节闲置土地的界定标准
一、闲置土地的认定标准
二、闲置土地的形成原因
第二节闲置土地问题的解决
一、现行法律规制
二、闲置土地问题的解决
第二篇房地产合作开发
第六章合作开发概述
第一节合作开发常用模式
第二节合作开发合同的效力
一、合作开发合同效力的认定
二、不应认定为合作开发合同的情形
三、合作开发合同未约定或约定不明事宜的处理
四、合作开发合同被认定为无效的法律责任
第三节签订合作开发合同应当注意的事项
第七章以土地使用权出资合作开发房地产
第一节以出让取得的土地使用权出资
第二节以划拨取得的土地使用权出资
一、以划拨取得的土地使用权转让的条件
二、以划拨取得的土地使用权转让的操作
三、以划拨取得的土地使用权转让合同的性质
四、以划拨土地使用权出资合同效力的认定
第三节国有企业以土地使用权出资
一、国家政策调控的影响
二、国家国有资产管理的影响
三、国家土地管理的影响
第八章合作开发的利益分配
第一节合作开发常见的利益分配方式
一、实物分配
二、利润分成
第二节几种可能会导致合作开发合同转性的情形
一、名为合作开发实为土地使用权转让的情形
二、名为合作开发实为房屋买卖的情形
三、名为合作开发实为借贷的情形
四、名为合作开发实为租赁的情形
第九章合作开发合同相关实务问题
第一节合同签署前的调查
第二节以国有建设用地使用权出资的合作开发合同主要条款
第三节出资义务的履行
第四节房地产开发公司股东各自独立开发
一、股东独立开发的前提
二、项目土地使用权的分配
三、实际操作中的问题
第十章与外商合作开发房地产
第一节外资进入房地产领域的两大基本原则
第二节外资进入房地产领域的渠道及法律规制
一、外资新设房地产企业及法律规制
二、外资并购房地产企业及法律规制
第三节涉外房地产法律制度的发展
一、涉外房地产法律制度的沿革
二、涉外房地产法律制度的发展趋势
第十一章项目代建制
第一节代建制的概念
第二节代建制模式分类
第三节政府投资项目引入代建制的优势
第四节各地代建制模式对比分析
一、上海代建制模式
二、宁波代建制模式
三、四川代建制模式
四、北京代建制模式
第五节代建制对开发企业的影响和机遇
……
第三篇房地产工程建设
第四篇商品房销售与交付
第五篇房地产投资与开发纳税筹划
“大限”之下。楼市如何走向
附件

文摘
版权页:

房地产投资与开发法律实务

插图:

房地产投资与开发法律实务

随着市场经济的进一步发展,完全的市场渊节的弊端日益显现出来,其在房地产领域最直接的表现,就是目前我国面临的与经济发展水平严重不相适应的高房价、高地价。面对这样的现实状况,招扪挂制度的改革也终于被提上了日程。
2011年年初,国土资源部发布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,本次出台的《意见》是在坚持招拍挂出让制度基础上,为贯彻中央房地产市场调控政策,将各地开展的招拍挂出让创新方式制度化、规范化,目的是指导各地规范开展招拍挂出让工作,落实民生目标。由此可以看出,招拍挂制度已不再仅仅是一种资源分配制度,而是作为一种更为重要的宏观调控手段,进一步促进招拍挂制度的功能转型,充分发挥其宏观调控作用,是将成为招拍挂制度改革的主要方面之一。
二、完善招拍挂制度构架,适应现实需求
可以说,招拍挂制度本身的完善,是招拍挂制度改革的重中之重。《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》也提到了一些改革的具体方式:限定房价或地价以挂牌或拍卖方式出计政策性住房用地,限定配建保障性住房建设面积以挂牌或拍卖方式方式出让商品住房用地,以及对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定以招标方式确定土地使用权人三种模式。
(一)以限定房价或地价,使用挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地的模式该种模式又分为两种方式,即“限房价、竞地价”与“限地价、竞房价”。这两种方式的成功经验来自于几个大城市,其中北京和天津采州了限房价竞地价的方式,而深圳则采用的限地价竞房价的方式。
限房价、竞地价的方式,是由市、县国土资源管理部门主导,根据相关政策规定及同片区商品住房销售价格水平拟定出让地块的房屋销售价格上限及住房套型面积标准,并以此为约束条件而实行挂牌、拍卖出让的一种土地出让方式。简言之,就是在限定最高售价和保证小户型的前提下,由开出最高土地出让金的开发企业得到土地使用权。
限地价、竞房价的方式,则是指由国土资源主管部门根据拟出让地块的综合条件确定拟出让宗地的出让价格,同时发布房价的最高控制价,在此基础上实行挂牌、拍卖出让的一种土地出让方式,简言之,就是在确定土地出让金和最高售价的情况下,由承诺售价最低的开发企业取得土地使用权。
(二)以限定配建保障性住房建设面积,使用挂牌或拍卖方式出让商品住房用地模式此种模式是指国土资源主管部门主导确定拟出让地块配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法,以此为约束实施挂牌、拍卖的一种土地出让方式。最终取得建设用地使用权的开发企业,必须要承担挂牌、拍卖文件中确定的配建廉租房、经济适用房等保障性住房的义务。
这种模式早在2010年就在北京有了案例,北京市房山区长阳镇的居住用地挂牌出让现场,在价格达到2.84亿元后,竞价结束直接转入下一个环节——竞配建租赁房面积。此阶段结束后,最终一家企业以配建租赁住房面积4860平方米而胜出。

内容简介
《房地产投资与开发法律实务》内容简介:中国房地产法律基本知识读本,中国房地产业自诞生开始,由于其在国民经济中的重要地位和作用,一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段,可以分为两大类,一类是法律、行政等硬性强制手段,另一类则是税收、信贷等软性引导手段。《房地产投资与开发法律实务》是中国房地产法律基本知识读本,共有五篇,内容包括:建设用地使用权投资、房地产合作开发、房地产工程建设、商品房销售与交付、房地产投资与开发纳税筹划。

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