房地产开发企业财税实务疑难解答.pdf

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《房地产开发企业财税实务疑难解答(第2版)》特点:形式独特。《房地产开发企业财税实务疑难解答(第2版)》采取“一问一答”的形式,对每个财税实务疑难问题进行准确诠释。政策依据充分,推理严密。针对性强。书中所列疑难问题的解答,直接针对基层财税处理的实际情况,反映了焦点问题、热点问题、难点问题。政策更新。书中对疑难问题的解答不但采用了更新的财税法律、法规和政策,且囊括了房地产企业涉及的主要税种。检索方便。书中的688个问题全部提取在目录中,便于读者分门别类地对相关具体实务疑难问题的理解和查找。
一本指导房地产企业纳税人实际操作的业务指引下册新“31号”文件凸显了哪些变化点?土地增值税清算扣除又有哪些新规定?房地产企业算清缴应关注哪些问题?房地产企业哪些费用可以税前扣除?甲供材料如何核算?解答房地产企业纳税人关注的财税焦点问题、热点问题、难点问题。

作者简介
段光勋,高级会计师,国内著名的房地产、建筑会计实务专家、纳税筹划实战专家,现任新加坡仁恒置地集团成都公司总会计师。曾担任四川华西集团所属的省建一公司、八公司的财务科长、财务部长、总会计师20余年,并在成都市的文氏集团、四川润扬建设集团任财务总监数年。现兼任四川省建设会计学会常务理事、成都市地方税务局特邀监察员、四川经济管理学院客座教授、税务宝典网站纳税筹划专家组首席专家等。
参加编撰的著作主要有《财务主管手册》、《会计执法全书》、《房地产开发企业会计》(全国建设系统高职统编教材)等,在全国教家报刊(四川建设会计、中国会计报、中国税务报、海峡经济导报)、网络媒体(中国税网、中国财经网等)发表有关对会实务、纳税筹划等方面的论文60余篇长期从事建筑施工、房地产企业的财务管理工作,具有丰富的实际工作经验;在房地产财务管理与纳税筹划方面颇有研究,而且成果丰硕,仅自创房地产纳税筹划案例达100余个。

目录
第1章 会计科目设置与业务处理
1.1 会计科目的设置
1.房地产开发企业新《企业会计准则》下应设置哪些会计科目?
2.是否需要设置“待摊费用”和“预提费用”会计科目?
3.不设置“待摊费用”科目,待摊性质的费用如何核算?
4.不设置“预提费用”科目,预提性质的负债如何核算?
5.新《企业会计准则》下房地产开发企业的开(筹)办费如何核算?
6.执行新《企业会计准则》后“开办费”余额如何处理?
1.2 开发成本的核算
1.房地产开发企业的成本项目有哪些?
2.房地产企业如何设置开发成本的明细项目?
3.如何核算“开发成本——建筑工程费用”?
4.拆迁安置房的成本计入“开发成本”的哪个成本项目?
5.支付的拆迁补偿费如何进行会计处理?
6.预付工程款是否计入“开发成本——建筑工程费用”?
7.向政府相关部门缴纳的报建费计入什么会计科目?
8.购买土地缴纳的契税、耕地占用税如何核算?
1.3 管理费用
1.房地产公司物业管理部门发生的费用如何核算?
2.房地产企业的“管理费用”科目核算包括哪些内容?
3.房地产企业如何设置“管理费用”的明细项目?
4.“管理费用——业务招待费”的核算范围有哪些?
5.核算“业务招待费”时应注意哪些问题?
6.“业务招待费”可以在“开发间接费用”等科目核算吗?
7.公司内部会议发生的餐费如何核算?
8.房地产企业发生的采购保管费如何核算?
1.4 销售费用
1.房地产企业的销售费用核算内容有哪些?
2.房地产企业如何设置“销售费用”的明细项目?
3.租入“售楼部”的装修费如何核算?
4.售楼部、样板房的维修费如何核算?
5.已交付的房屋因地震而发生“质量检测费”如何核算?
1.5 财务费用、开发间接费用
1.房地产企业如何设置“财务费用”的明细项目?
2.房地产企业的“借款费用”如何核算?
3.房地产企业因贷款而发生的审计费、评估费等如何核算?
4.支付金融机构的罚息计入哪个会计科目?
5.开发过程中的“借款费用”如何核算?
6.房地产企业的外币汇兑损益在哪个会计科目核算?
7.开发间接费用的定义与核算内容?
8.房地产企业如何设置“开发间接费用”的明细项目?
9.房地产企业如何归集和分配开发间接费用?
10.利用“开发产品”而建设样板房的装修费如何核算?
11.支付的维修基金在哪个会计科目核算?
12.支付的“前期物业管理费”计入哪个会计科目?
1.6 应付职工薪酬
1.房地产企业的“应付职工薪酬”包括哪些内容?
2.什么是企业职工福利费?
3.如何设置“应付职工薪酬——应付福利费”明细项目?
4.食堂人员的工资薪金分配到什么会计科目?
5.食堂购置的炊具、餐具等计入什么会计科目?
6.食堂购入的米面、粮油等如何核算?
7.职工报销的餐费和医疗费如何核算?
8.支付职工的购房补贴如何进行会计处理?
9.公司为职工租房的租金如何核算?
10.为职工购买的商业保险费如何核算?
11.解除劳动合同支付的补偿金如何核算?
12.节日礼金、生日礼金等在什么科目核算?
13.购买的清凉饮料如何进行会计处理?
1.7 税金
1.为职工承担的个人所得税如何核算?
2.预缴营业税、土地增值税、企业所得税如何核算?
3.代扣代缴建安营业税如何进行账务处理?
4.代扣代缴税金的手续费如何核算?
5.纳税人未缴或少缴税款被查补税款如何核算?
1.8 固定资产
1.固定资产目录包括哪些内容?
2.补提的固定资产折旧如何账务处理?
3.以月供方式购入的固定资产如何核算?
4.固定资产以旧换新如何进行账务处理?
5.将开发产品转做固定资产如何确认其原值?
6.以房产投资的入账依据是发票吗?
7.新《企业会计准则》对自建办公楼的会计处理是如何规定的?
8.按公允价值计价的投资性房地产如何核算?
1.9 甲供材料
1.房地产企业的“甲供材料”如何核算?
2.甲供材料按照约定价格结算产生差额如何处理?
3.房地产企业购买的工程设备如何核算?
4.开发商与施工单位结算甲供材料价款的步骤有哪些?
1.10 营业外收入
1.公司因延期交房而支付的违约金如何核算?
2.无法支付的“工程质量保修金”如何核算?
3.房地产企业不再退还投标保证金如何核算?
4.收到政府返还的“报建费”如何核算?
5.购房业主违约而放弃的购房定金如何处理?
6.收取延误工期的罚款如何进行账务处理?
1.11 其他
1.拆迁补偿收入如何进行会计处理?
2.未获《土地使用权证》能否作为无形资产核算?
3.企业购入的理财产品如何核算?
4.异地参加培训的差旅费如何进行会计处理?
5.预收客户的购房定金、订金、诚意金如何核算?
6.投标保证金、履约保证金(保函)如何核算?
7.缴纳的“绿化保证金”等计入什么会计科目?
8.收取了全额发票后预留保证金如何核算?
9.销售多余的材料如何进行账务处理?
10.房地产企业收取的招标图纸费是否冲减管理费用?
11.向施工单位收回的代垫水电费如何进行账务处理?
12.支付的安全措施费如何进行账务处理?

第2章 税收征管与发票管理
2.1 税收征管
1.企业所得税规定不明确的是否遵循财会处理规定?
2.经济合同能改变纳税义务吗?
3.房地产企业存在哪些涉税问题?
4.对偷税行为既罚款又加收滞纳金是否属于重复处罚?
5.对偷税行为进行查处受时效限制吗?
6.如何理解《行政处罚法》的“一事不二罚”原则?
7.按时申报但未按时缴纳税金应如何处罚?
8.没有按时申报预缴企业所得税如何处罚?
9.减免税期间少申报税额如何处罚?
10.企业未按规定预缴税金是否加收滞纳金?
11.计算税款滞纳金是否扣除节假日?
12.纳税人因计算错误少缴税款如何处理?
13.公司已补缴税款是否还要补缴滞纳金?
14.没有足额代扣代缴税款需要缴纳滞纳金吗?
15.加收滞纳金的起止期限是如何规定的?
16.经批准缓缴税金是否应该加收滞纳金?
17.哪些所得税涉税事项需向税务机关办理审批、备案手续?
18.享受免税的企业需要纳税调整吗?
19.外出经营许可证在国税还是地税开具?
20.企业为什么不能零申报税金?
21.新企业不按时建账是否符合相关规定?
22.网上申报纳税后以什么凭证作为会计核算的依据?
23.税务登记证遗失会受到什么处罚?
24.享受减免税期间被查增的所得额如何处理?
25.税务机关调取企业账簿应该多长时间归还?
26.能否以企业资金拮据而申请延期缴纳税款?
27.支付境外设计费如何办理售付汇税务证明?
28.跨地区汇总纳税的企业能否实行核定征收?
29.办理税务注销应该提供哪些资料?
30.注销外资企业是否需要补缴减免的税款?
31.税务注销时还需要纳税申报吗?
32.企业虚报亏损要受到何种处罚?
33.企业在免税期间是否要进行纳税调整?
34.清算所得是否能够弥补以前年度亏损?
35.多缴纳的销售不动产营业税是否可以要求税务机关退还?
36.少预缴企业所得税是否作为偷税处理?
2.2 发票管理
1.新《发票管理办法》有哪些变化?
2.购房业主将发票遗失如何处理?
3.发票未填开付款方全称是否可以税前扣除?
4.从国外取得的发票如何鉴别?
5.支付违约金是否须取得发票?
6.企业收取职工的赔偿费开具什么票据?
7.施工企业如何向开发商开具发票?
8.房地产企业应该取得哪些合法凭据?
9.房地产企业常见的未按规定取得凭据的行为有哪些?
10.如何审核开发企业取得的各种发票?
11.企业之间是否可以转借、代开发票?
12.发票内容能否开成“礼品”、“办公用品”等吗?
13.开具发票是加盖财务专用章 还是发票专用章 ?
14.房产企业支付电梯维修费应取得什么发票?
15.跨省市开具发票是如何规定的?
16.什么情况下需要税务机关代开普通发票?
17.发票遗失为什么要罚款?
18.收取厂家的质量赔偿款是否开具发票?
19.从其他单位买发票未申报纳税如何处罚?
20.如何鉴别和审核取得的发票?
21.开具不动产发票有何要求?
22.模型制作应该收取什么发票?
23.转让没有产权的车库如何开具发票?
24.预售房产何时向业主开具发票?
25.房地产公司应该向钢结构施工公司索取什么发票?
26.可以到付款方的主管税务机关代开发票吗?
27.未按规定全额开具发票要罚款吗?
28.银行代收费业务是否使用《银行代收费业务专用发票》?
29.发票存根联可以自行销毁吗?
30.商品房销售发票有误发生退票及退房时发票如何处理?
31.取得跨年度的发票如何处理?
32.在税控收款机打印的发票是否还需要加盖公章 ?
33.如何开具收取借款利息的发票?
34.在职工福利费开支的费用也必须要发票吗?
35.发票抬头能否开给公司的分支机构?
36.丢失发票如何在企业所得税税前扣除?
37.职工报销没有发票如何进行税务处理?
38.以旧机器设备投资是否需要开具发票?
39.职工福利费列支凭证如何规范?
40.普通发票开具红字发票有什么要求?
41.房产公司应取得安装公司的何种发票?
42.我们应该获取监理公司在何地开具的发票?
43.在新税法框架下如何掌握发票作为税前扣除的凭据?
44.发票丢失后报销的费用是否可以税前扣除?
45.去税务机关代开发票缴纳的增值税能否税前扣除?
46.暂估入账的成本(无发票)是否可以税前扣除?
47.房企取得建筑公司机构所在地开具的发票可以吗?
48.在土地交易中心竞拍的土地应当取得什么样的票据?

第3章 企业所得税
3.1 新《企业所得税法》相关问题
1.新《企业所得税法》对权责发生制是如何规定的?
2.小型微利企业是否需要主管税务机关认定?
3.外商投资企业可否申请“小型微利企业”?
4.新税法关于研发费用的税前扣除是如何规定的?
5.亏损企业能否享受研发费用加计扣除的优惠政策?
6.研发人员的社保费能否加计扣除?
7.企业享受安置残疾职工工资100%加计扣除有哪些条件?
8.分支机构能否独立享受企业所得税优惠政策?
3.2 非居民纳税人
1.非居民纳税人计缴企业所得税是否可以扣除其他税费?
2.支付境外销售佣金是否代扣代缴企业所得税?
3.向境外股东分配利润何时代扣代缴企业所得税?
4.新税法实施前外企未分配利润是否缴纳企业所得税?
5.向中国香港母公司分配税后利润如何缴纳所得税?
6.新税法下外国企业分回的利润如何缴纳企业所得税?
3.3 核定征收
1.新企业所得税核定征收办法的征收范围是否有变化?
2.房地产开发企业可以核定征收吗?
3.新企业所得税核定征收办法要求企业要汇算清缴吗?
4.核定征收企业所得税的能否税前弥补以前年度亏损?
5.为什么会计师事务所的企业所得税不能核定征收了?
6.实行核定征收的企业营业额等发生变化如何处理?
7.新税法下核定征收办法对核定征收率是如何规定的?
8.核定征收所得税企业是否享受小型微利优惠政策?
3.4 收入收益
1.企业取得的代扣税手续费收入是否缴纳企业所得税?
2.“权益性投资收益”是否需要补税?
3.新税法对利息收入的确认是如何规定的?
4.新税法下预收账款确认为收入的年限有强制规定吗?
5.股权投资人民币升值部分是否缴纳企业所得税?
6.企业无法支付的款项如何进行税务处理?
7.购买基金获取的利润是否缴纳企业所得税?
8.外币汇兑损益是否计入应纳税所得额?
9.房地产企业取得政府奖励基金如何进行税务处理?
10.拆迁补偿收入如何进行税务处理?
11.跨年收取的租赁费如何进行所得税处理?
12.以房产抵偿工程款如何缴纳企业所得税?
13.发生的折扣、折让应如何进行税务处理?
14.以前年度取得的捐赠收入如何处理?
15.开发商以“买别墅送汽车”的方式促销企业所得税如何处理?
3.5 视同销售
1.哪些事项需要视同销售缴纳企业所得税?
2.开发产品转做自用是否视同销售缴纳企业所得税?
3.用非货币性资产投资是否视同销售缴纳企业所得税?
3.6 固定资产
1.新《企业所得税法》的固定资产有哪些变化?
2.新《企业所得税法》下如何划分固定资产与低值易耗品?
3.新税法下固定资产的折旧年限是如何规定的?
4.企业购入的财务软件如何摊销?
5.职工食堂计提的折旧费用是否可以税前扣除?
6.新《企业所得税法》关于固定资产的净残值是如何规定的?
7.投资者购买的汽车公司使用折旧费能否税前扣除?
8.暂估入账的固定资产折旧是否可以税前扣除?
9.新税法实施前已购置的固定资产能否按新税法调整折旧?
10.未办竣工手续的房屋出租其折旧是否可以税前扣除?
11.房屋评估增值如何计提折旧?
12.补提以前年度固定资产折旧如何税前扣除?
3.7 业务招待费、工资薪金
1.开办费中是否包括“业务招待费”?
2.业务招待费的税前扣除有哪些要求?
3.视同销售收入能否作为“业务招待费”等的计提基数?
4.税务机关是否有权调整“工资薪金”?
5.企业税前扣除的工资薪金是否包括临时工工资?
6.工资薪金和劳务报酬在税前扣除有哪些要求?
7.“国税函[2009]3号”文件规定的“实际发放”是计提还是支付?
8.组织职工旅游的费用如何税务处理?
9.支付职工工伤期间的医疗费及工资应如何处理?
10.没有为员工缴纳社保费支付的工资薪金是否可以税前扣除?
11.发放给未订立劳动合同员工的工资薪金可以税前扣除吗?
3.8 差旅费
1.企业发生的差旅费如何税前扣除?
2.企业为其他单位的职工报销差旅费是否可以扣除?
3.报销差旅费时“伙食补助费”“公杂费”是否需要票据?
4.出差期间的餐费是否在差旅费中列支?
5.实行住宿费包干办法的是否不需要住宿费发票?
6.购买飞机票的保险费是否可以税前扣除?
7.私车公用时企业为职工报销的车辆费用是否可以税前扣除?
8.职工出差伙食补助费如何进行税务处理?
3.9 保险费
1.补充养老及补充医疗保险费如何税前扣除?
2.为职工购买的储蓄保险是否可以税前扣除?
3.补缴以前年度的社保费是否可以税前扣除?
3.10 职工福利费、职工教育经费、工会经费
1.新税法对三项费用的税前扣除是如何规定的?
2.职工福利费的开支范围包括哪些?
3.非货币性福利是否按照14%以内税前扣除?
4.改变职工福利费用途可以吗?
5.支付职工的购房补贴是否可以税前扣除?
6.支付职工的午餐费属于职工福利费吗?
7.职工福利费的税前扣除是否必须要有发票?
8.支付退休职工的生活补贴费是否可以税前扣除?
9.个人报销的养老保险、医疗保险是否可以税前扣除?
10.职工教育经费的开支范围包括哪些?
11.未实际使用的职工教育经费能否税前扣除?
12.高层管理人员的境外培训费是可否计入管理费用税前扣除?
13.取得文凭的学费是否可以在职工教育经费列支?
14.主管税务机关代扣代缴的工会经费均可以税前扣除吗?
15.已计提未用完的工会经费是否要做纳税调整?
3.11 利息支出
1.新税法下企业的利息支出如何税前扣除?
2.特别纳税调整中对加收利息是如何规定的?
3.支付个人的借款利息支出是否可以税前扣除?
4.向金融机构支付的罚息可以在税前列支吗?
5.以前年度未预提的贷款利息是否可以税前扣除?
6.如何确定金融机构同期同类贷款利率?
7.集团内的子公司之间拆借资金是否必须收取利息?
8.房地产开发前期的利息支出如何税前扣除?
9.新税法下计算利息支出可以使用浮动利率吗?
3.12 长期待摊费用
1.房地产企业的“长期待摊费用”包括哪些内容?
2.房屋装修费如何进行税务处理?
3.13 捐赠
1.企业向地震灾区的捐款如何税前扣除?
2.汶川地震捐赠导致亏损以后年度可弥补吗?
3.计算公益捐赠的基数是否应该包括捐赠额?
3.14 手续费及佣金
1.手续费和佣金税前扣除有新规吗?
2.“财税[2009]29号”文件规定的“手续费及佣金”包括哪些内容?
3.如何界定代理业是否属于“财税[2009]29号”文件的规定范畴?
4.手续费及佣金税前扣除有哪些条件?
5.企业在核算“手续费及佣金”时应该关注哪些问题?
6.如何界定支付手续费及佣金的凭证是合法真实的?
3.15 投资、股权转让
1.以土地投资时被投资企业是否按照评估价值进行税前扣除?
2.投资性房地产以公允价值计价的收益是否缴纳企业所得税?
3.开发企业能否以自行评估的价值作为税前扣除的依据?
4.外资企业是否因股权转让而补缴已抵免的企业所得税?
3.16 预缴企业所得税
1.预缴企业所得税应关注哪10个问题?
2.季度预缴企业所得税时需要调整业务招待费吗?
3.预缴的营业税金、土地增值税是否可以税前扣除?
4.未按规定预缴企业所得税是否要收滞纳金?
3.17 关于房地产新“31号”文件
1.房地产企业的新“31号”文件有哪14个方面的变化?
2.房地产开发企业为什么要预缴企业所得税?
3.如何确认房地产企业的应税收入?
4.储藏室、地下车位的开发成本如何结转?
5.房地产开发项目尚未进行竣工决算能结转开发成本吗?
6.房地产企业如何确认开发产品已完工?
7.房地产企业的后续成本如何税前扣除?
8.只有预售收入的房企可否税前扣除业务招待费?
9.向主管税务机关申报经济适用房的计税毛利率应提供哪些资料?
10.房产企业代收费用是否缴纳企业所得税?
11.向主管税务机关报送毛利差异调整情况报告包括哪些资料?
12.未办理完工备案和会计决算手续可以进行计税成本结转吗?
13.房地产项目结算完成后取得的发票如何处理?
3.18 企业所得税汇算清缴
1.汇算清缴纳税人应该关注哪16个方面的问题?
2.新《企业所得税法》是如何规定年度汇算清缴期限的?
3.汇算清缴期过后发现少申报如何处理?
4.以前年度的亏损可以调整吗?
5.税务机关查补的所得额是否能弥补亏损?
3.19 资产损失
1.企业之间拆借资金的损失能否税前扣除?
2.公司因对外担保造成的损失是否可以税前扣除?
3.关联企业发生的坏账损失是否可以税前扣除?
4.低价出售存货的损失是否要税务机关审批才能扣除?
5.职工借款不还造成的损失是否可以税前扣除?
6.股票买卖损失是否可以税前扣除?
7.自行拆除的房屋建筑物损失如何税前扣除?
8.新税法下股权投资损失的税前扣除有无变化?
9.哪些资产损失不需要报送主管税务机关审批?
3.20 弥补亏损
1.集团企业之间股权转让损失是否可以税前扣除?
2.弥补亏损是否需要主管税务机关审批?
3.企业所得税汇算清缴时能否互抵多提与少提的折旧?
4.预缴税款时是否可以直接弥补亏损?
5.企业改制重组后是否可以延续弥补亏损?
3.21 税前扣除
1.企业给予职工的工伤死亡补助能否税前扣除?
2.支付的委托贷款利息是否可以税前扣除?
3.支付去年的营销代理费是否可以税前扣除?
4.赔付职工的工资薪金是否可以税前扣除?
5.计提的销售佣金是否可以税前扣除?
6.投资者投资未到位发生的利息支出可否税前扣除?
7.我方承担承兑汇票的贴息可以税前扣除吗?
8.银行手续费不能取得发票是否可以税前扣除?
9.计提未缴纳的流转税是否可以税前扣除?
10.房企的土地使用税可计入费用当期扣除吗?
11.财务软件的升级费用如何进行税务处理?
12.股权转让如何进行税务处理?
13.在中国香港招商期间发生的费用如何税前扣除?
14.房产公司支付的高尔夫会员费能否在税前扣除?
15.代职工支付的违约金能否税前扣除?
16.交通事故赔偿损失能否税前扣除?
17.这样的汽车修理费可以税前扣除吗?
18.支付国土局的滞纳金是否可以税前扣除?
19.支付的土地闲置费是否可以税前扣除?
20.支付的车辆保险费是否可以税前扣除?
21.房企支付的“建工意外险”能否在税前列支?
22.支付赔偿金应该取得哪些原始凭证?
23.企业计提的各项准备金是否可以税前扣除?
24.预提的广告费是否可以税前扣除?
25.企业为职工支付的通信费是否可以税前扣除?
26.劳动保护支出税前扣除应注意哪些要点?
27.发给职工的工作服是否可以税前扣除?
28.劳务公司派遣的保安人员的劳务费如何税前扣除?
29.为员工购买的雇主责任险是否可以税前扣除?
30.职工食堂购菜没有发票能否税前扣除?
31.由旅行社开具的发票是否可以税前列支?
32.办公楼水电费分割如何进行税前扣除?
33.用员工姓名的发票入账能否在税前扣除?
34.如何正确理解可在税前扣除的税金?
3.22 其他
1.企业减少资本金是否缴纳企业所得税?
2.以外币缴纳企业所得税时汇率如何确定?
3.财务软件的升级费用如何进行税务处理?
4.支付赔偿金应该取得哪些原始凭证?
5.房地产公司促销的奖品如何进行税务处理?

第4章 营业税
4.1 新营业税条例及实施细则
1.修订后的《营业税暂行条例》有哪些变化?
2.修订后的《营业税暂行条例实施细则》有哪些变化?
3.新条例规定的机构所在地是指总机构吗?
4.销售不动产在何地缴纳营业税?
5.如何理解“预收账款”的营业税纳税义务发生时间?
6.新营业税政策中的“其他单位”包括“个体工商户”吗?
4.2 视同销售
1.哪些行为应该视同销售缴纳营业税?
2.企业将房屋无偿捐赠给学校是否缴纳营业税?
3.直系亲属赠与房产到底要不要缴纳营业税?
4.买房时赠送车位应该如何纳税?
5.将开发产品转做自用是否缴纳营业税?
6.企业将自建房屋销售给职工是否缴纳营业税?
7.个人销售自建自用住房可以不缴纳营业税吗?
8.企业自建自用的房屋是否缴纳营业税?
4.3 预收账款及违约金、定金等
1.房地产开发企业为什么要按照预收账款缴纳营业税?
2.房地产企业收取的定金是否缴纳营业税?
3.房地产公司收取的诚意金是否缴纳营业税?
4.商家违约而没收的租赁保证金是否缴纳营业税?
5.房地产开发企业收取的退房违约金是否缴纳营业税?
6.解除租房合同取得违约金是否应缴纳营业税?
7.出租房屋收取的租赁保证金或押金是否缴纳营业税?
4.4 差额纳税
1.企业转让抵债的房产如何缴纳营业税?
2.出售低于旧房购买价的是否可以不缴纳营业税?
3.受让的土地使用权进行商品房开发是否可以按照差额缴纳营业税?
4.以出让方式取得的土地再转让可否按差额缴纳营业税?
5.拍得“烂尾楼”改建后再出售,如何缴纳营业税?
6.抵债获取的土地房产如何缴纳营业税?
7.抵债取得的土地和房屋由谁缴纳营业税?
8.转让在建项目如何缴纳营业税?
9.将受赠的不动产再销售后如何缴纳营业税?
10.转租土地是否可以按照差额缴纳营业税?
4.5 代收款项
1.房地产开发企业代收的房屋维修基金是否缴纳营业税?
2.房地产开发企业代收费用是否缴纳营业税?
4.6 投资、股权转让、合作建房
1.以土地、房屋投资入股是否缴纳营业税?
2.以现金投资入股收取固定利润是否缴纳营业税?
3.以房屋作为股利分配给投资者是否缴纳营业税?
4.转让股权是否缴纳营业税?
5.股权转让中涉及的土地房产是否缴纳营业税?
6.转让企业产权是否缴纳营业税?
7.合作建房如何征收营业税?
8.企业集资建房是否缴纳营业税?
4.7 甲供材料设备
1.建筑业营业税纳税申报地点如何规定的?
2.甲供装饰材料是否缴纳营业税?
3.自建厂房购入的材料是否应该补缴营业税?
4.建筑工程设备是否征收营业税?
4.8 利息、有价证券
1.集团内部银行的利息收入是否缴纳营业税?
2.集团内企业之间拆借资金收取的利息是否缴纳营业税?
3.支付外债利息是否代扣代缴营业税?
4.个人借款给企业收取的利息收入是否缴纳营业税?
5.外债利息转增资本是否需要代扣代缴营业税?
6.关联企业之间融通资金不收取利息,是否需要缴纳营业税?
7.企业间无偿借款是否缴纳营业税?
8.委托贷款利息收入是否需要代扣代缴营业税?
9.非金融企业转让股票、债券是否缴纳营业税?
10.个人从事有价证券买卖取得的收入是否征收营业税?
4.9 境外劳务
1.如何理解“财税[2009]111号”文件中境外劳务的范围?
2.通过网络接受境外设计劳务要缴纳营业税吗?
3.支付境外企业以前年度利息是否要代扣代缴营业税?
4.支付境外上市费用需要代扣代缴营业税吗?
5.境外跨年提供的劳务营业税政策如何过渡?
4.10 收入收益
1.企业取得的财政扶持奖励基金是否缴纳营业税?
2.出售无产权的车位是按租金确认收入缴纳营业税吗?
3.企业的营业外收入是否都不需要缴纳营业税?
4.收取地下停车费如何缴纳营业税?
5.预收房屋租金如何缴纳营业税?
4.11 物业管理
1.新营业税政策下物业公司是否仍可以按差额纳税?
2.物业公司代收费用如何缴纳营业税?
3.物业公司预收物业管理费如何缴纳营业税?
4.12 拆迁补偿
1.“拆一还一”方式补偿的开发产品如何征收营业税?
2.拆迁补偿收入如何缴纳税金?
3.农户取得的青苗补偿费需要缴纳营业税吗?
4.纳税人代垫的拆迁补偿费如何缴纳营业税?
5.这样的拆迁补偿收入是否缴纳营业税?
6.回迁房是否缴纳营业税?
4.13 其他
1.产权式酒店经营业主的租金收入是否缴纳营业税?
2.取得代扣税手续费是否缴纳营业税?
3.企业转租房屋收取的租金如何缴纳营业税?
4.房产企业进行土地一级开发如何缴纳营业税?
5.以房产抵偿工程款是否缴纳营业税?
6.开发产品出租收入是否缴纳营业税?
7.甲方收回代垫水电费是否缴纳营业税?
8.租用部队房屋谁是营业税纳税义务人?
9.销售房屋已经缴纳营业税金,如果发生退款如何处理?
10.取得法院的判决书是否可以作为税前扣除的有效凭证?
11.房地产开发企业促销的“现金抵用券”如何进行税务处理?
12.销售不动产优惠的金额是否必须体现在一张发票上?
13.房地产开发企业视同买断代销营业税如何计算?
14.房地产开发企业将房屋交与包销商承销如何缴纳营业税?

第5章 土地增值税
5.1 征收管理
1.土地增值税的征收范围是如何规定的?
2.土地增值税计算增值额时应注意哪些问题?
3.特殊业务下土地增值税纳税义务发生时间如何确定?
4.土地增值税的减免税政策规定有哪些?
5.土地增值税的征收管理都有哪些规定?
6.哪些行为不需要缴纳土地增值税?
7.哪些情形土地增值税需要核定征收?
8.土地增值税的计算方法、计算程序是如何规定的?
9.如何确认土地增值税的视同销售收入?
10.未按规定预缴土地增值税是偷税吗?
11.房产企业在土地增值税方面的逃税手段有哪些?
12.纳税人土地增值税清算过程中有哪些常见错误事项?
5.2 清算管理
1.土地增值税清算政策有哪10个方面的变化?
2.企业所得税汇算清缴与土地增值税清算有哪些差异?
3.土地增值税清算应把握哪几个关键点?
4.土地增值税清算应该提供哪些资料?
5.土地增值税清算鉴证可否委托给中介机构?
6.清算时用于出租的地下停车场面积是否属于可售面积?
7.土地增值税清算时不同性质开发产品盈亏能否互补?
8.非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税?
9.一栋楼既有商业用房又有住宅能否分开核算土地增值税?
10.如何确认土地增值税的清算收入?
5.3 利息支出
1.开发期间的利息支出是否作为土地增值税加计扣除的基数?
2.银行加息、罚息是否可以在土地增值税清算时扣除?
3.企业之间拆借资金的利息支出是否可以土地增值税税前扣除?
4.财务费用中的利息支出扣除时,其提供的金融机构证明是指什么?
5.土地增值税清算时贷款利息据实扣除的条件有哪些?
6.未发生借款利息房地产开发费用是按照5%计算扣除吗?
5.4 投资、联营、股权转让等
1.房地产开发公司以土地投资是否缴纳土地增值税?
2.以房产投资如何确认土地增值税的收入?
3.股权转让是否缴纳土地增值税?
4.以土地使用权投资入股其土地成本如何确认?
5.投资、联营、股权转让是否缴纳土地增值税?
6.企业兼并发生的权属转移是否缴纳土地增值税?
7.合作建房如何进行土地增值税清算?
8.整体资产转让是否缴纳土地增值税?
9.企业分立过程中的土地权属转移是否缴纳土地增值税?
10.整体产权转让需要缴纳土地增值税吗?
5.5 税前扣除
1.土地增值税清算时“管理费用”“销售费用”如何扣除?
2.土地增值税清算时“财务费用”如何税前扣除?
3.房地产开发费用与期间费用有何区别?
4.单位之间进行房地产交换是否缴纳土地增值税?
5.非房地产企业计算土地增值税时印花税如何扣除?
6.精装房的装修费是否可以在土地增值税税前扣除?
7.取得土地后不开发的转让行为可以加计扣除20%吗?
8.将开发间接费用在管理费用核算能否在土地增值税税前扣除?
9.自建房产用于公益性捐赠是否缴纳土地增值税?
10.按揭保证金计算土地增值税时应如何处理?
11.预售时缴纳的营业税在土地增值清算可以扣除吗?
12.购买在建工程再转让房产的,其扣除项目如何计算?
13.甲供材料如何在土地增值税税前扣除?
14.工程部、预算部的工资是否应该计入开发间接费用?
15.未办理土地使用权证而转让土地缴纳土地增值税吗?
16.无产权的架空层成本是否可以在土地增值税税前扣除?
17.转让集体土地及建筑物是否缴纳土地增值税?
18.支付业主违约金是否可以在土地增值税中扣除?
19.单独修建的售楼部等营销设施支出如何在土地增值税税前扣除?
20.取得土地使用权缴纳的契税是否可以加计扣除?
21.物业管理启动费可以在土地增值税税前扣除吗?
5.6 其他
1.政府返还的“土地出让金”如何进行土地增值税处理?
2.将代收款项纳入土地增值税清算对企业有利吗?
3.计算土地增值税时如何界定“旧房”?
4.转让旧房不能取得评估价格的土地增值税如何处理?
5.以开发产品投资是否按照旧房转让计算土地增值税?
6.房地产企业将开发产品转做自用是否缴纳土地增值税?
7.特殊销售方式下土地增值税如何计算?
8.房产企业将车库转让,其收入是否缴纳土地增值税?
9.地下车位的出租收入是否缴纳土地增值税?
10.实物还建的土地增值税如何处理?
11.房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税?

第6章 个人所得税
6.1 征收管理
1.《个人所得税法》规定的“其他所得”包括哪些内容?
2.个人所得税扣缴义务人补扣个税是否缴纳滞纳金?
3.是否必须给职工开具个人所得税完税证明?
4.自行申报缴纳个人所得税地点如何规定?
5.个人所得税应在公司注册地还是公司经营地申报?
6.年度中辞职的员工12万元个税申报应在何处?
7.个人多处任职取得的收入如何申报缴纳个人所得税?
6.2 工资薪金
1.为职工发放工资时是否必须代扣个人所得税?
2.哪些津贴不需要缴纳个人所得税?
3.对销售人员免费旅游是否代扣个人所得税?
4.“未休年假三倍领薪”如何计缴个人所得税?
5.置业代表的收入是否按照工资薪金缴纳个人所得税?
6.实习生需要缴纳个人所得税吗?
7.总公司为分公司职工代付工资由谁代扣代缴个税?
6.3 年终奖金及分红
1.领取年终奖金当月工资为零时如何缴纳个人所得税?
2.当年工作时间不足12个月年终奖金如何计算个人所得税?
3.年终双薪是否可以两次扣除2000元?
4.个人取得的分红与年终双薪如何缴纳个人所得税?
5.已经扣缴个人所得税的年终奖金是否可以分月发放?
6.从两处取得年终奖金如何缴纳个人所得税?
6.4 保险费、住房公积金等
1.为职工购买的补充保险是否应该缴纳个人所得税?
2.缴纳的住房公积金是否可以在个人所得税中扣除?
3.企业为职工缴纳年金如何代扣代缴个人所得税?
4.企业聘用已离退休的职工,如何代扣个人所得税?
5.为职工购买的储蓄保险是否缴纳个人所得税?
6.5 利息收入、借款
1.企业支付个人的借款利息如何代扣个人所得税?
2.没有支付个人的借款利息是否代扣个人所得税?
3.企业为个人购车的借款是否征收个人所得税?
4.职工个人借款年底不还是否扣缴个人所得税?
6.6 职工报销福利费等
1.个人因解除劳动关系获得补偿金如何征收个人所得税?
2.企业为职工报销的通讯费是否缴纳个人所得税?
3.企业列支礼品费用是否需要代扣代缴个人所得税?
4.单位给予报销的医药费是否需要计算扣缴个人所得税?
5.支付职工的生活补助费要代扣代缴个人所得税吗?
6.在职工福利费范围内列支的就可免征个人所得税吗?
7.支付的董事费如何代扣代缴个人所得税?
8.出差补助是否缴纳个人所得税?
9.个人取得的高温补贴是否缴纳个人所得税?
10.职工报销的误餐补助需要缴纳个人所得税吗?
11.职工报销的生育医疗费是否缴纳个人所得税?
12.“私车公用”企业为职工报销的油料费等是否代扣个人所得税?
6.7 实物奖励、有奖销售
1.给职工发放实物福利是否缴纳个人所得税?
2.购买礼品赠送参会人员是否代扣代缴个税?
3.房产公司促销的奖品是否代扣代缴个人所得税?
4.奖励职工的小汽车如何代扣代缴个人所得税?
6.8 租房、购房等
1.个人购房的按揭贷款利息是否可以在个人所得税前扣除?
2.公司为高级管理人员租房是否代扣个税?
3.公司为个人购房支付部分房款是否缴纳个人所得税?
4.转让继承的房产是否应该缴纳个人所得税?
5.低价向单位职工售房是否缴纳个人所得税?
6.接受房产赠与是否缴纳个人所得税?
7.集资建房出租收入如何缴纳个人所得税?
8.转租房屋取得收入是否缴纳个人所得税?
6.9 股东红利
1.应付股东分红是否缴纳个人所得税?
2.个人股东平价转让股权是否缴纳个人所得税?
3.转增注册资本个人股东是否缴纳个人所得税?
4.股东转借给企业资金需要缴纳个人所得税吗?
5.有哪些情形纳税人要视同股利分配缴纳个人所得税?
6.公积金转增股本时股东是否要缴纳个人所得税?
6.10 外籍个人
1.外国个人从外商投资企业取得的税后利润是否缴个税?
2.支付境外人员的工资是否代扣个人所得税?
3.支付外籍董事的出差津贴如何缴纳个人所得税?
4.支付外籍个人的探亲路费是否需要缴纳个人所得税?
5.外商投资者个人转让股权所得如何缴纳个人所得税?
6.11 其他
1.如何计算储蓄存款利息所得的个人所得税?
2.从证券公司取得的利息收入如何缴纳个人所得税?
3.产权式酒店经营业主的租金收入是否缴纳个人所得税?
4.个人捐赠全额扣除如何计算?
5.支付“竞业禁止补偿金”是否代扣个人所得税?
6.房地产企业支付客户违约金是否缴纳个人所得税?
7.个人取得承债式股权转让所得如何计征个人所得税?
8.支付代扣税手续费是否缴纳个人所得税?
9.跨省施工的个人所得税如何缴纳?
10.个人提前退休取得补贴收入如何缴纳个人所得税?

第7章 其他税费
7.1 房产税与土地使用税
1.房地产公司在开发过程中是否缴纳土地使用税?
2.售楼部占用的土地是否交房产税、土地使用税?
3.未取得房产证是否缴纳土地使用税、房产税?
4.《房产证》办理期间由谁缴纳城镇土地使用税?
5.拍卖的土地从何时开始缴纳土地使用税?
6.尚未开发的土地是否可以不缴纳土地使用税?
7.缴纳土地使用税时是否可以扣除“绿化面积”?
8.涉及土地产权纠纷的土地使用税由谁缴纳?
9.尚未开发的划拨土地是否缴纳土地使用税?
10.免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地如何征税?
11.土地闲置期间是否缴纳土地使用税?
12.未实际拆迁的土地需要缴纳土地使用税吗?
13.宿舍区内的道路是否缴纳土地使用税?
14.法院判决生效土地未过户土地使用税由谁缴纳?
15.未办理《土地使用权证》是否缴纳土地使用税?
16.租用集体土地是否缴纳土地使用税?
17.租赁部队的土地进行开发是否缴纳房产税、土地使用税?
18.预收房屋租金如何缴纳房产税?
19.土地使用权要计入房产原值缴纳房产税吗?
20.房产发生减值后如何缴纳房产税?
21.租赁房产能否以原值计征房产税?
22.免租期需要缴纳房产税吗?
23.企业无偿使用个人房产是否缴纳房产税?
24.外资公司以外币购买的房产,按照什么汇率缴纳房产税?
25.新购房产装修期间企业是否需要缴纳房产税?
26.个人自有的房屋作营业用房如何缴纳房产税?
27.租入房产的装修费是否缴纳房产税?
28.购入的活动板房是否缴纳房产税?
29.房屋租赁收入可以分期缴纳房产税吗?
30.地下非人防车库自用及出租房产税如何缴纳?
31.未出售车库收取的停车费如何缴纳房产税?
32.企业将自有的房产免费提供给职工是否缴纳房产税?
33.转租房产是否需要缴纳房产税?
34.关联企业的免租房产是否缴纳房产税?
35.受让土地上的房屋建筑物是否缴纳房产税?
36.房屋评估增值价值是否缴纳房产税?
37.未竣工房产已经使用是否缴纳房产税?
38.公司账面没有记录的房产是否缴纳房产税?
39.企业搬迁原有场地不使用是否可以免征土地使用税?
40.房产公司将未出售的商品房作为售楼部是否缴纳房产税?
41.哪些情况下不需要缴纳房产税?
42.取得土地租金收入是否缴纳房产税与土地使用税?
7.2 契税
1.从投资方取得的土地是否缴纳契税?
2.购房的装修费是否也要缴纳契税?
3.缴纳土地契税的计税基础如何确定?
4.开发商是否必须代征购房业主的契税?
5.终止购房合同是否可以退还已经缴纳的契税?
6.以分立形式取得的土地是否缴纳契税?
7.土地出让金减免后契税如何缴纳?
8.拍卖取得的土地何时缴纳契税?
9.商铺返迁如何缴纳契税?
10.契税的纳税义务时间为什么确定为签订合同的当天?
11.以按揭方式购买房屋何时缴纳契税?
12.产权交易撤销缴纳的契税是否退还?
13.政府规划拆迁置换土地是否缴纳契税?
14.配套建设的小学用地缴纳契税吗?
15.划拨改为出让取得土地使用权是否应补缴纳契税?
16.承受破产企业的房屋、土地是否缴纳契税?
17.土地拍卖佣金是否构成缴纳契税的基数?
18.在母公司与其全资子公司之间的房屋权属转移是否缴纳契税?
19.股权及公司名称变更是否缴纳契税?
20.合作建房如何缴纳契税?
21.已经缴纳的契税可以退还吗?
7.3 印花税
1.《商品房买卖合同》按照什么税率缴纳印花税?
2.哪些条件下印花税可以核定征收?
3.土地转让合同是否缴纳印花税?
4.无金额的租赁合同如何缴纳印花税?
5.多缴纳的印花税可以申请退还吗?
6.实收资本印花税如何缴纳?
7.签订的意向性协议是否缴纳印花税?
8.融资租赁合同是按照借款合同还是租赁合同缴纳印花税?
9.银行承兑汇票是否视同借款合同缴纳印花税?
10.拆迁补偿协议是否缴纳印花税?
11.增加的其他资本公积是否缴纳印花税?
12.实际结算金额大于合同所载金额是否需要再补缴印花税?
13.企业是否必须按照合同金额缴纳印花税?
14.企业间的借款合同是否缴纳印花税?
15.房企与业主签订的购房合同不再履行是否缴纳印花税?
16.签订的《解除租赁合同的协议》是否缴纳印花税?
17.《建设工程承包合同》的印花税在何地缴纳?
18.与酒店签订的入住协议是否缴纳印花税?
19.房地产企业与银行签订的借款合同如何缴纳印花税?
20.同一授信额度的银行借款如何缴纳印花税?
21.与拍卖公司签订的《拍卖合同》是否缴纳印花税?
22.购销合同印花税计税依据是否包含增值税?
23.只有借据没有借款合同是否缴纳印花税?
24.委托贷款合同是否缴纳印花税?
25.在境外签订的租赁合同是否缴纳印花税?
26.哪些常见合同不需要缴纳印花税?
7.4 其他
1.甲供材料需要缴纳增值税吗?
2.2009年处理变卖售价低于净值的固定资产需要交税吗?
3.增值税的视同销售包括哪些内容?
4.企业购进的信息化软件及办公用品可否抵扣进项税?
5.销售使用过的2008年以前购入的固定资产如何缴税及开发票?
6.房地产企业促销的礼品需要缴纳增值税吗?
7.代收代付款项是否缴纳增值税?
8.外资企业需要缴纳城建税及教育费附加?
参考文献

文摘
版权页:

房地产开发企业财税实务疑难解答

插图:

房地产开发企业财税实务疑难解答

答:规范房地产开发企业“开发间接费用”,最早见之于《施工、房地产开发企业财务制度》(从1993年7月1日开始执行)。而《财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十批)的决定》(中华人民共和国财政部令第48号)明确规定,从2009年1月31日开始,《施工、房地产开发企业财务制度》就已经作废了。新《企业会计准则》并没有明确规定“开发间接费用”如何核算?那么,房地产开发企业的“开发间接费用”到底核算什么内容?
笔者认为,在财务制度、会计准则没有明确的情况下,只能按照相关的税收规定来界定“开发间接费用”的核算内容。根据《国家税务总局关于(房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009]31号)的规定,开发间接费用的定义与核算内容如下。
(1)开发间接费用的定义
开发间接费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销及项目营销设施建造费等。
从上述对“开发间接费用”的定义可以看出4点。
1)定义更加准确。关于开发间接费用的定义,与原规定相比,增加了限制性后缀规定:“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。”
也就是说,如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出,就没有必要在开发间接费用核算了。

内容简介
《房地产开发企业财税实务疑难解答(第2版)》第1版自2010年8月出版问世以来,受到了广大房地产开发企业同行读者、业内专家的充分认可,第2版在保持整体框架结构不变的前提下,根据一年来最新的税收政策,对该书的相关内容进行了完善和修订。《房地产开发企业财税实务疑难解答(第2版)》分会计处理和税务处理两个部分,在新会计准则和房地产新税收政策的框架下采取“一问一答”的形式解答企业会计核算和涉税处理的疑难问题,协助企业的财务人员,在比较短的时间内更好地掌握正确的操作原则与方法,做一个明明白白的纳税人。

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