律师房地产法律服务技能.pdf

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书籍描述

编辑推荐
《律师房地产法律服务技能》编辑推荐:房地产开发经营程序复杂,且根据各城市具体情况而有所不同。从目前情况法律法规及实践操作来看,房地产法律服务涉及以下九个方面:房地产企业的设立、房地产法律尽职调查、外资准入房地产开发与经营、取得土地使用权、拆迂安置、工程施工、商品房销售与租赁、物业管理。其中房地产公司的企业设立、并购、法律尽职调查、商品房销售与租赁、物业管理等法律服务是房地产专业律师日常接触最为广泛的常规业务。无论是一、二年级的实习律师,三至五年级的中级律师,还是六七年级的资深律师,都不能放弃在房地产法律服务领域的学习和钻研。

媒体推荐
法律出版社决定从2006年起,结合中国律师面临的新的执业环境、执业领域以及执业发展需求,对原“律师业务必备”丛书进行改版,重新规划,陆续推出新版“律师业务必备”丛书。欣闻此事,我很高兴。法律出版社的这一举措,将是一次对我国优秀律师的优秀执业经验的集中总结,丛书的作者都是国内长期从事相关律师业务的资深律师,他们积累了丰富的实践经验。并且能够花费时间和精力进行认真总结,提供出非常宝贵的执业策略和操作指引,这些内容正是目前我国律师业务发展和业务水平提高过程中亟需了解和学习的内容,必将对我国律师的职业化发展和执业水平的提高起到良好的促进作用。
  ——中华全国律师协会会长 于宁

目录
喜一章 设立房地产开发企业的法律服务
第一节 设立房地产开发企业的律师工作
一、设立房地产企业的律师工作内容
二、房地产开发企业的类型
三、房地产经营的法律含义
四、房地产项目公司的设立步骤
五、房地产开发企业资质等级介绍
六、房地产项目转让
第二节 合作开发房地产的法律分析
一、合作开发房地产的法律含义
二、合作开发房地产的法律风险
三、合作开发房地产的法律分析
四、合作开发房地产的风险防范
第三节 设立房地产开发企业的法律法规索引与流程匿

第二章 房地产并购的法律尽职调查
第一节 法律尽职调查的基本要求
一、法律尽职调查的范围与深度
二、法律尽职调查的方法与途径
三、现场调查工作的开展和协调
四、制作法律尽职调查报告
五、撰写调查报告的律师免责声明(范例1~4)
第二节 房地产公司设立与存续的法律调查
一、房地产公司设立合法性调查清单
二、房地产公司设立与存续的法律尽职调查报告(范例)
三、农村经济组织法律资格的调查报告(范例)
第三节 建设项目的法律调查
一、房地产建设项目合法性调查清单
二、立项审批的法律调查报告与分析意见(范例)
三、规划审批的法律调查报告与分析意见(范例)
第四节 工程建设的法律尽职调查
一、施工审批的合法性尽职调查报告(范例)
二、施工审批的合法性尽职调查报告(范例)
第五节 土地使用权权属的法律调查
一、土地使用权合法性的调查报告(范例)
二、土地使用权合法性的调查报告(范例)
三、土地开发补偿的调查报告与律师意见(范例)
第六节 商品房权属的法律调查
一、商品房权属的法律调查报告(范例)
二、商品房转让税费的调查报告和律师意见(范例)
三、商品房抵押担保与权利限制的律师意见(范例)
四、商品房预售与前期物业的调查报告与律师意见(范例)
第七节 房地产并购的法律法规索引与流程图
附:律师承办有限责任公司收购业务指引(2005年3月11日)

第三章 外资准入房地产开发与经营
第一节 外资并购房地产的律师工作
一、房地产并购的律师工作
二、房地产开发的审批流程
三、房地产并购的行政审批程序
四、收购土地使用权和在建工程的法律风险分析
第二节 外资并购的新政策解读
一、外资购买境内商品房资产的介绍
二、外资收购国内房地产公司股权的动机
三、如何面对债务风险、税赋负担和国家外汇管制问题
第三节 外资准人房地产的行政许可制度
一、外商投资房地产的国家产业政策
二、外商投资企业开发房地产的行政许可程序
三、外商投资房地产的法律风险分析
第四节 外资直接投资境内房地产
一、外资资本直接投资的交易结构
二、外资房地产企业的最低注册资本
三、注册资本与投资总额差额的法律分析
四、新设的外资房地产企业承接国内房地产项目
第五节 外资资产式并购
一、外资购买境内物业资产的交易概述
二、外资直接购买境内物业资产的交易模式
三、外资购买非自用房地产(经营性资产)的条件限制
四、购买自用物业和自住商品房的限制
五、外资机构直接获取境内国有土地使用权
第六节 外资股权式并购
一、外资股权式并购的审批流程
二、外资房地产公司获得境内国有土地
三、股权交易价款,为何必须一次性支付
四、股权并购存在的法律风险
五、股权转让过渡期内的风险防范
六、妥善安置中方员工的重要意义
七、正确对待已生效合同的履行
八、房地产企业境外借款融资的限制
九、不得约定固定回报条款
十、国家外汇结汇、售汇的具体管理
第七节 外资准入房地产开发与经营的法律法规索引

第四章 国有土地使用权的取得
第一节 取得国有土地的律师工作
一、土地取得与开发的法律服务
二、国有土地使用权转让的合法性审查(范例)
三、境外投资人取得国有土地使用权的法律分析(范
四、农村集体经济组织土地出租的合法性分析(范例
第二节 国有土地储备制度介绍
一、土地收购储备的范围
二、不纳入收购储备的范围
三、招标、拍卖或挂牌交易
第三节 经营性土地出让制度介绍
一、经营性用地必须进入市场交易
二、土地出让的方式与要求
三、国有土地使用权入市交易介绍
四、国有土地使用权入市交易的准备
五、国有土地使用权入市交易
第四节 建设用地的预审制度介绍
一、建设项目用地的预审程序
二、土地预审程序
第五节 建设用地政府行政审批流程
一、国有土地使用权的行政审批
二、国有土地使用权的行政登记
……
第五章 拆迁法律服务
第六章 工程建设法法律服务
第七章 商品房认购、预售、销售、贷款法律服务

序言
法律出版社新版“律师业务必备”丛书将于2006年以全新面貌展现在广大律师和法律职业者的面前了。
法律出版社的“律师业务必备”丛书是国内最早的围绕“律师业务”进行编辑规划的丛书,从20世纪80年代末开始出版以来已经陆续出版了近20个品种,是一套全品种、综合性的律师业务用书,有些品种长销10余年,几经修订,至今畅销不衰。其出版伴随了中国律师业的职业化发展进程,为中国律师在不同发展阶段提供了高质量的业务指导用书,得到了律师界的广泛认可,为中国律师事业做出了自己的贡献。
新版“律师业务必备”丛书将在坚持原版丛书编辑宗旨的基础上,紧密围绕“律师业务必备”的丛书主题,继续在中华全国律师协会的支持下,为中国律师和法律职业者提供更加专业化、职业化和国际化的业务指导用书。

文摘
插图:

律师房地产法律服务技能

2.松散型联营开发的法律特征
(1)以一方名义登记房屋权属。一方提供建设用地,以自己的名义取得了建房审批手续,另一方出资,并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋商业性合作开发方式较为常见,主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
(2)履行房屋所有权过户登记手续。在此类合同中,提供资金方只要求按约定分配固定数量的房屋,并且不承担任何开发和经营风险。由于工程规划许可证、施工许可证等建房审批手续系一方领取。以这种方式建房、分配,是一种房地产物业的权属转让行为,房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有,只有一方在办理了房屋权登记后,才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而且,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。
对于合伙型合作开发房地产,我们通常情况下建议合作各方组建房地产有限责任公司。对于松散型契约式合作的房地产开发,我们通常建议合作各方谨慎从事,最好在房地产专业律师的分析、建议、指导和协助下实施房地产项目开发。因为,各方投资人依靠契约关系合作开发房地产项目,其中涉及的法律关系非常复杂。一旦合作开发发生纠纷,或者诉讼到法院,提供资金的合作方,其资金有可能被认定为非法借贷,本金和利息都有可能受损失。提供资金的合作方,在房屋建成之后,分配获得的房屋,有可能不能获得合法的房屋所有权证书。
四、合作开发房地产的风险防范
1.开发主体具备合法资格
多方投资人从事房地产开发经营活动必须具备法律规定的资质条件。在选择商业性开发合作伙伴时,拥有国有土地使用权的单位,或者拥有开发资金的单位,合作开发房地产项目,最好相互核实对方资质和资信。
合作者其中一方必须具备房地产开发资质。投资人必须与具备适当等级的房地产开发经营企业,共同签署合作开发合同。双方均不具备房地产开发经营资质的,共同签订的房地产合作开发协议无效。
对于没有取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款;未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的.由工商行政管理部门吊销营业执照。

内容简介
《律师房地产法律服务技能》:法律出版社新版“律师业务必备”丛书将于2006年以全新面貌展现在广大律师和法律职业者的面前了。法律出版社的“律师业务必备”丛书是国内最早的围绕“律师业务”进行编辑规划的丛书,从20世纪80年代末开始出版以来已经陆续出版了近20个品种,是一套全品种、综合性的律师业务用书,有些品种长销10余年,几经修订,至今畅销不衰。其出版伴随了中国律师业的职业化发展进程,为中国律师在不同发展阶段提供了高质量的业务指导用书,得到了律师界的广泛认可,为中国律师事业做出了自己的贡献。

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